【新视野】天河海珠又争锋,一楼还比一楼“高”

广州这两周的楼市，有两个楼盘在业界刷屏了，一个在天河区的广州国际金融城，另一个在海珠区的琶洲，都是公认的黄金板块里的新项目。天河和海珠楼市的较量，又重新开始了。

20世纪80年代，广州流行过这样一句话：“宁要河北一张床，不要河南一间房”，这里的“河北”，指的是珠江北岸的越秀区（以前还有东山）和荔湾区；“河南”，指的是珠江南岸的海珠区。一句老话，隐约道出了那个时候区域之间的天壤之别——海珠区的“一间房”的价值，还比不上越秀区的“一张床”。

(相关资料图)

斗转星移，沧海桑田。克而瑞统计数据显示，而今的海珠区，“一间房”的平均价格已经达到了1394万元（统计周期为今年1-5月中旬），一张1.2米宽床所占的空间，动辄要10万元左右——“河南”的“一张床”，也已经不是想买就能轻易买到的了。

天河区楼市则和越秀区一样，现在都称得上寸土寸金，每平方米八九万元的主流楼价，不断提高着改善型置业群体的准入门槛。报价10多万元/平方米的高端新项目的频频出现，一次次印证着广州楼价“天花板区域”依然还在天河区。

实际上，由于楼市产品供应结构和供应量的影响，去年很长一段时间，海珠区楼市的风头盖过了天河区；而今，随着全新代表性项目的亮相，两区的楼市争锋局面再次出现。广州高端楼市的市场接受程度几何、创新性的产品设计会否引领广州楼市产品升级迭代等信息，都可以从它们的较量中发现一二。

大户型占比逾六成 路段资源各有竞争力

近日刷屏的海珠区新盘琶洲樾，已接受预约看楼，从预约开始到进门后的每个环节来看，不少看楼者对该盘的反应是“神秘，高规格”。项目只规划两栋楼共130多套单位，全部户型都在200平方米以上，首推的1号楼，据介绍是清一色的261平方米户型。该盘的旁边是去年至今的畅销盘琶洲南TOD，其推售的也是140-300多平方米的大户型。

同样被朋友圈刷屏的是天河区新盘广州鹏瑞1号，聚集了众多国际级设计大师，圆圆润润的建筑外立面，吸睛之余也是风头十足。先不说该项目将如何“全面超越深圳湾1号”，就是其可售的380-500平方米的主打户型面积，也让看客们觉得震撼。

虽然这两个项目的产品面积并非两区楼市的主流，但在海珠和天河两区，新品面积整体上越来越大却是不争的事实。

克而瑞数据显示，今年1-4月，除去完全零新增供应的越秀区，中心区内的天河、海珠和荔湾三区120平方米以上面积段一手住宅的供应占比均超过区域总供应量的六成。具体看，天河区120平方米以上户型供应了602套，占全区供应63%；海珠区占比更高，尽管供应了199套120平方米以上户型，但其占比却高达72%。

两区的大户型产品比拼主要分为两大阵营：一是比拼板块价值和产品设计，比如天河的广州鹏瑞1号和海珠的琶洲樾，设计方面一个比一个大手笔；第二类是比拼路段和配套价值的，例如主打完善配套的广州大道南的四季和颂、主打教育资源的五山一带的天河源著和牛奶厂一带的联投文津府等。

双区大宅对市场的争夺比拼，在今年下半年内会随着各自的推售而体现得更加明显。类似的价位，买具有江景的物业还是买旁边有名校的物业？追随这个品牌还是只选地段？这些问题相信会有很多看楼者遇到。可以肯定的是，不论是“河北”的一张床，还是“河南”的一间房，置业门槛都在迅速变高。

单价或均价你追我赶 总价千万元成标配

海珠和天河两区争锋的状态，在业内有个比较直接的体现，即楼价变化。说到底，还是因为海珠区楼价这些年快速攀升，和过去差距很大之故。特别是2022年琶洲南TOD以“10万+”的价格出现且还一房难求，可谓全城瞩目。与该盘结伴的还有中海的“府”系项目、保利湖光悦色等项目，多个高端项目共同搅热了海珠区楼市，海珠区也在这个阶段凭借历史高位的整体均价势压天河区一头，成为十一区楼市大市中的“最杰出代表”。

广州中原研究发展部、克而瑞统计数据可见，2021年上半年，海珠区整体均价为6.7万元/平方米，天河区的则已经达到了7.1万元/平方米；2022年上半年，海珠区一手住宅整体均价为8.8万元/平方米，比天河区的7.3万元/平方米高出20%，海珠楼价反超天河楼价，让很多人大跌眼镜。

今年情况会如何？天河会否重返楼价之冠？

从最新情况看，海珠区琶洲全新项目吹风价比琶洲南TOD略低，预计在13万元/平方米以下，主力在售的四季和颂均价则为9万元/平方米，楼面地价为4.3万元/平方米的西派粤府一盘，吹风价为“8万字头”，这样的阵势，将有望使得海珠区的整体均价同比相对稳定。

但从天河方面看，一个个项目来头不小，吹风价不低，广州国际金融城内的标杆新盘吹风价约30万元/平方米。保利天瑞所在的中铁物流园地块，去年成交时楼面地价也是达到4.6万元/平方米，跻身广州楼价前十名，即将对外亮相的该项目，吹风价为8万-10万元/平方米。该区还有珠江天郦、汇景台、臻溋名铸等售价10万-20万元/平方米的项目，高价盘数量比海珠区更多。因此，若从今年范围内看，随着高价盘的推出和网签，天河区均价同比走高的幅度预计会比较大，重新成为中心区“楼价一哥”。