北京写字楼空置率持续走高 租金处于下行周期

“银十”开局，网红盘看房者“人挤人”，有些购房者连中意户型都选不到，开发商在多个城市抢收业绩。但与活跃的住宅市场不同的是，北京写字楼市场依然在“过冬”。写字楼的业主正忙着想尽办法留住租户，开发商则忙着挖潜在线教育、信息技术等新兴企业客户，试图向其售卖办公资产。

第一太平戴维斯发布的2020年三季度北京房地产市场研究报告显示，2020年前三季度，北京写字楼市场吸纳量约为9.2万平方米，较去年同期下降约47%;全市空置率继续走高，目前处于15%的高位，同比上升了5.9个百分点;甲级写字楼平均租金下滑至每月每平方米354.8元，环比、同比分别下降1.3%、3.5%。

“可以预计，未来一段时间，北京全市写字楼平均租金水平仍将处于下行周期。”第一太平戴维斯研究部负责人李想向《证券日报》等媒体表示，租金下滑快的情况不是疫情得到控制就会马上结束的，预计年末空置率将升至18%。此外，随着四季度北京写字楼市场迎来大体量项目入市，市场压力与日俱增。

金融等行业租赁需求高

危机之中，往往也藏着机遇。经过近期的调研和交流，《证券日报》记者发现，整体低迷的北京写字楼市场，在疫情期间就已经显露出一些租赁新动向。正如李想所言，“虽然目前有困难，但从中长期来看尚有潜力。”

“中关村某家写字楼的出租率在疫情前可达90%，疫情期间跌落至40%。但是一家IT企业在此期间通过扩充又将空置的地方租下来了。”第一太平戴维斯华北区物业及资产管理服务部助理董事、绿色可持续与健康业务负责人李旭向《证券日报》等媒体透露的这一案例，同样佐证了今年疫情期间普遍低迷的商办写字楼市场，也暗含种种生机。

李想也进一步表示，金融、信息技术及专业服务类企业仍然占据写字楼市场承租面积的前三位，三者占比之和为68.9%。其中，金融行业企业租赁需求占比29.3%、信息技术占比28.8%、专业服务占比10.8%、健康医疗行业的租赁需求已经上升至5.7%。对此，李想称，健康医疗行业未来在北京写字楼市场的租赁需求占比还将继续增长。

自贸区加持将释放红利

值得关注的是，今年9月21日发布的《中国(北京)自由贸易试验区总体方案》，与金融、信息技术、专业服务、健康医疗这四大行业发展息息相关。据此方案，北京自贸区片区总面积119.68平方公里，涵盖科技创新片区、国际商务服务片区、高端产业片区三大片区。

“与金融、信息技术、专业服务、健康医疗这四大行业相对应契合的正是这三大经济片区的产业规划，可见自贸区将会形成经济创新发展的闭环。”李想向《证券日报》记者表示，这些产业的相关企业未来在北京写字楼租赁市场将发力。

“北京自由贸易试验区助力首都建设具有全球影响力的科技创新中心，加快打造服务业扩大开放先行区、数字经济试验区，着力构建京津冀协同发展的高水平对外开放平台，这将利好首都经济发展。”第一太平戴维斯华北区董事长麦安东表示，而商业地产作为第三产业的重要载体，在自贸区政策红利的全面刺激下，有望迎来新一轮的发展契机。

“自贸区的国际商务服务片区共48.34平方公里，包括首都国际机场周边可利用产业空间28.5平方公里(顺义区)，北京CBD区域的4.96平方公里、金盏国际合作服务区2.96平方公里(朝阳区)，以及运河商务区和张家湾设计小镇周边可利用产业空间10.87平方公里(城市副中心)。”李想向《证券日报》记者表示，以北京城市副中心的运河商务区为例，过去这一区域商务氛围不浓，现在金融、保险等企业购买的独栋写字楼宇牌子已经挂上，部分配套底商已开业。有自贸区加持后，该区域写字楼物业价值将水涨船高，部分国企、央企正在接洽该区域内的物业，无论是商务小独栋还是单体量总价高的写字楼商办物业，都会吸引很多企业进驻，尤其是自贸区概念酝酿一段时间后，这种需求的增长将更加明显，物业价格也将提升，届时商业地产的租赁和交易都将活跃起来。

今年受疫情影响，大宗投资市场表现较为平淡。今年前三季度，北京投资市场累积成交金额为382亿元，较去年同期下降38.1%。其中，写字楼仍是最受追捧的物业类型，在整个大宗交易规模中占比50.2%，此外综合体占比16.1%，零售占比12.4%，数据中心占比20.6%。

不过，除了传统的写字楼、购物中心等资产外，近期北京市场连续完成多宗投资收购数据中心的大宗交易。李想表示，作为非传统投资标的，数据中心建设与需求持续增长，已成为投资市场的新亮点，在未来，此类投资交易将会更多发生。