招商蛇口净利大幅下滑 销售规模前十难掩尴尬

招商蛇口在销售上的亮眼表现难掩利润下滑的尴尬。上半年，其归母净利润同比下跌81.35%，在规模前十的房企中跌幅最大。

半年报过去之后，房企迅速迎来了8月份的销售总结。

9月9日，招商蛇口发了8月销售简报，其以48.46%的同比增幅完成268.05亿元的签约销售额，推动前8个月销售规模增长15.72%，实现1603.75亿元。以全年2500亿元的销售目标计，截至8月底，招商蛇口的完成率约为64.15%。

这一销售规模，让招商蛇口稳住了年中时拿下的销售排行榜第十名的位置。

中报显示，招商蛇口今年前6个月实现签约销售金额1107.13亿元，同比增加9.41%，跻身行业前十，其中杭州、上海、苏南、南京等4个城市公司销售额突破100亿元。

不过，销售方面如此亮眼的表现，让招商蛇口前不久披露的半年业绩显得越发惨淡。

净利大幅下滑

2020年上半年，招商蛇口在营业收入同比上涨45.74%的情况下，实现归母净利润约9.13亿元，同比大幅下跌81.35%，在销售规模前十的房企中，其跌幅最为严重。

东方证券研报指出，招商蛇口营收增长主要来源于结转规模的增长，而归母净利润的较大波动主要由于毛利率下降。

招商蛇口也在中报中坦承，报告期内，房地产项目受限价等调控政策影响，利润受到抑制，且部分房地产项目结转结构变化，导致社区业务毛利率同比下降，同时，上半年部分房地产项目受疫情影响延迟结转，在一定程度上也影响了报告期利润。

数据显示，招商蛇口上半年的毛利率仅为23.9%，同比下降了14个百分点;同期，归母净利率和核心净利率也双双下滑，前者同比下降25.6个百分点至3.8%，后者同比下降14.6个百分点至3.7%。

事实上，毛利率下滑的趋势在2019年就有所体现。据披露，招商蛇口2019年末的毛利率从2018年末的39.5%下降至34.6%。公司管理层在年初的业绩交流会提及该问题时，给出的原因中也包括限价和市场下滑等因素。

毛利率下滑之外，招商蛇口表示，疫情影响下，上半年对租赁物业采取了减免租等措施，导致公司园区业务利润同比下降明显;同时，2019年同期其采取合作开发模式转让子公司股权产生税后净收益22.26亿元。

多重因素导致招商蛇口今年上半年归母净利润尚不足10亿元。

相较于2019年全年约160亿元的归母净利润，地产分析师严跃进向记者表示，“就目前来看，业绩修复的压力其实很大。这个亏空在半年内其实是有压力的，若是后续处置项目或加快项目销售，可能也还是有机会。”

“去年基数高，是转让子公司带来的，这个利润不具有持续性。”有地产行业资深从业人士向记者分析，而疫情对持有类物业的影响则“覆水难收”，全年的业绩修复压力较大。

诸葛找房数据中心分析师陈霄也持有类似的观点。

“受到上半年疫情影响，招商蛇口减租免租以及延迟开工等，盈利水平受到冲击，且多元化布局业务发展水平不一，部分投资业务如邮轮产业盈利水平堪忧。”陈霄进一步表示。

上半年仍积极拿地

不过，盈利水平的下滑并未阻挡招商蛇口扩张的脚步。

“从今年上半年来看，招商蛇口在拿地积极性上仍然较高，虽然随着疫情的影响逐渐淡去，下半年市场逐渐转好，但对于接下来招商蛇口修复全年利润来说压力仍然较大。”陈霄表示。

事实上，招商蛇口上半年在土地市场上的激进表现，未来或许会对其业绩造成进一步压力。

今年1月下旬，江苏南通的一场土拍上，招商蛇口以底价58.69亿元竞得一幅地块，楼面价1.5万元/平，这也是该市截至当时起拍楼面价最高的商住地块。6月15日，招商蛇口历经796轮竞价大战，以超过138%的溢价率抢下了江苏徐州一幅住宅地块。

7月初，在上海虹口涉“围标”地块争夺战中，在与多家公司进行一场近190轮的竞价中，招商蛇口以超出起拍价近10亿元的总价、逾8万元的楼板价拿下这宗地块，也刷新了上海虹口宅地的最高楼面单价纪录。

华创证券研报显示，招商蛇口在前8个月新增规划面积842.8万平方米，同比增加22.5%;总地价780.9亿元，同比增加41.3%;拿地面积权益占比59.4%，较2019年增长6.3个百分点;拿地额占比销售额为48.7%，较2019年上涨了7.3个百分点;同时，平均楼面地价达到了9266元/平方米，较2019年楼面均价上涨了29%。

拿地力度的加大已经对现金流造成了直接的影响。截至6月底，招商蛇口经营活动产生的现金流量净额-29.9亿元，同比大幅下滑149.32%。招商蛇口在报告中称，这是由于报告期内房地产项目购地及基建支出增长额超过销售回款增长额。

这样的拿地表现，未来可能使招商蛇口的业绩继续承压。有分析师向记者表示，高溢价拿地是为了扩张规模，但是扩张规模的同时往往会带来成本走高，公司利润下降，高溢价对后期盈利会造成一定压力。