什么是公募reits 中国REITs联盟秘书长王刚为你解读

8月9日，由南方财经全媒体集团旗下21世纪经济报道主办的“2020中国资产管理年会”上，中国REITs联盟秘书长王刚在“公募REITs启航与金融新趋势”分论坛发表了主旨演讲。

今年公募基础设施REITs成为金融业最为关注的重大事件之一。4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)，标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

“对于2009年就开始推进试点工作的中国REITs行业来说，公募REITs的到来可谓十年一剑的重大金融壮举。”王刚表示。

王刚认为，公募REITs有利于丰富我国的资本市场产品，提高金融服务实体经济的效能，助力中国经济的转型升级。基础设施是当前最适合发展公募REITs的领域，公募REITs对新基建的发展意义重大。

传统基建、泛基建、新基建都是公募REITs投资的方向

在通知下发后，8月3日国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点项目申报工作的通知》(发改办投资〔2020〕586号)，标志着中国公募REITs已经正式进入项目申报与审核的实质性工作阶段。

8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》。《指引》共51条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了规范。

“首先发展基础设施公募REITs是时代的选择。”王刚表示，“基础设施REITs能够通过权益化融资的方式盘活存量基础设施资产，能够为基建投资补充可观的资金来源。”

王刚认为，传统基建、泛基建、新基建都是公募REITs投资的方向。其中传统基建包括收费公路、机场港口、水电气热、污水垃圾处理等领域项目。泛基建包括仓储物流、特色产业园等。新基建包括数据中心、5G网络、人工智能、工业互联网、物联网等。

“传统基础设施体量更大，尽管传统基础设施所有权属、收费制度等方面具有一定的约束，但收益是比较稳定的，因此预计公募基础设施REITs将在这三大领域保持协同发展。”王刚表示。

展望未来，王刚认为，公募REITs发行仍存在下列问题与障碍亟待解决：公募REITs管理人职责监管方面，需要各方在实践中进行权利义务的协调与完善;公募REITs尚需确立合理的收益率目标，培育自己的基石投资人，进而实现我国基础设施公募REITs的顺利发行以及证券价格的稳定;公募REITs应有自己的税收优惠制度。

REITs将成为资产配置中的第四类资产

王刚认为，REITs将会成为现金、股票、债券之外的第四类资产类别。在王刚看来，四大类资产各具特色：

现金：在全球利率下行、部分国家出现负利率的大环境下，出于财富的保值角度考虑，投资人会配置一定比例的现金资产，然而现金不利于存储以及受通胀影响易贬值的特性决定了其不会成为主要的资产配置种类。

股票：投资人通过权益化投资于上市交易的股票，可以充分享受股票的成长性，同时也可能面临系统性风险或投资标本身的经营风险、道德风险带来的较大损失。

债券：债券相对股票而言风险较低，主要分为政府债券、金融债券、公司债券、企业债券等。不同债券具有不同的风险属性，收益也差异较大。但债券总体违约率很低，是一种固定收益类型的投资品种。

REITs:REITs是一种介于股和债之间的优质大类资产，投资人能够享受分红收益与资产增值收益。

“随着中国公募REITs的法律框架与税收政策逐渐完善，REITs底层资产透明度较高、分红收益稳定的特点会使其成为投资人资产配置的重要选择对象。”王刚称。

通过与十年期国债收益率的对比可以发现，成熟REITs市场如中国香港、新加坡、日本REITs的分派收益率高于十年期国债收益率3.8-4.5%左右。在中国国内，根据发改委586号文的要求，“预计未来3年净现金流分派率(预计年度可分配现金流除以目标不动产评估净值)原则上不低于4%”。

中国REITs联盟总部设在北京，是由全联房地产商会、清华房地产校友会共同倡议发起的跨产业、跨行业联盟，得到了中国基金业协会的大力支持。联盟致力于整合各方资源，促进成员间项目的合作，推动不地产和资本市场(包括和国际资本市场)的对接。