一线城市租赁住房具有多重引领作用

一线城市住房租赁政策已全部下发。据不完全统计，未来五年，北上广深等一线城市将提供超过250万套租赁住房。业内人士认为，推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向，房地产行业将从重购轻租向租售并举转变，从而促使房地产真正回归居住属性。

北上广深四大一线城市的房地产市场向来被认为是中国楼市“风向标”。如今，这四大城市共同大力发展住房租赁市场，应该说同样具有“风向标”意义。北上广深如何具体发展租赁住房，不仅这些城市市民很关心，因为这关乎市民居住权益，而且其他城市管理者也会很关注，因为北上广深的决心、做法等具有一定参考价值。

首先，一线城市“组合拳”怎么打具有示范意义。由于一线城市房地产市场发展较快，面临的问题也比较复杂，监管者治理楼市的经验较为丰富，所以一线城市出“拳”会有引领作用。从具体做法来看，都是多措并举，包括保护承租人稳定居住权、落实税收优惠、提高住房公积金使用效率、提升租赁住房生活配套功能……

也就是说，一线城市多记重拳同时打出，既彰显出发展租赁住房的决心，也给其他城市提供了可参考的“武器”。虽然每个地方情况不同，但很多措施可以互相借鉴，这不仅有助于增加其他城市大力发展租赁住房的决心，也有助于提升其他城市政策决策水平，避免走弯路。这对其他城市的楼市和市民而言，都有某些积极意义。

其次，一线城市政策力度具有引领作用。以增加租赁住房套数为例，这是最能反映政策力度最实在的措施。比如，今后五年北京将建设150万套住房，其中租赁住房将达50万套。上海市在“十三五”期间，租赁住房用地供应占比约为31%，即北京、上海都占三分之一左右。广州预计可供应租赁住房15万套，数量也相当可观。

当一线城市供地向租赁住房大幅倾斜，也意味着在主动减少土地出让金收入，因为租赁住房中，划拨公租房用地政府是没有收益的，而其他租赁住房用地也不大可能拍出天价。那么，一线城市增加租赁住房套数，一方面能引领其他城市多增加供给套数;另一方面，也能引领其他城市减少对土地财政依赖，具有“一箭双雕”之效。

另外，在融资创新等方面也有引领作用。租赁住房能否加大供给，既在于用地也在于资金。一线城市除公开用地计划外，在融资方面也有不少探索。比如上海与深圳都提出推进房地产投资信托基金(REITs)试点。北京则推进公共租赁住房开发贷款试点工作。这些试点不仅有利于解决一线城市资金问题，也为其他城市提供了经验。

但要指出的是，虽然一线城市发展租赁住房具有示范价值、引领作用，但也要汲取过去的某些教训。比如一些地方保障房项目由于位置偏远等原因导致闲置，没有发挥居住价值;一些项目存在各种质量问题，也被舆论多次诟病;某些地方为了政绩，在保障房数量上“注水”、“凑数字”……要防止这类现象在未来住房租赁市场重演。

发展租赁住房，具有平抑租金、房价乃至地价，促进楼市租售结构走向合理等多重意义。因此，一线城市要做好正向引导，也要防止反向引导;其他城市要善于向一线城市学习，而不是“自我感觉良好”。当然，除了政策引领外还需要法治保障——《住房租赁和销售管理条例》要早日出台，各地也要用法治“护航”。