楼市进入“金九银十”内城新盘相继亮相

部分9月计划开盘项目 (数据来源：亚豪机构，仅供参考)

亚豪机构近日发布的最新数据显示，9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市，其中包括一个纯新盘和8个老项目后期。业内人士认为，这也成为历年“金九银十”当中最为黯淡的开局。不过，伴随着北京市住建委公布了389个在途项目，并督促其尽快入市后，一大批核心区的项目开始浮出水面，也将在未来缓解供应压力。北京青年报记者了解到，已经近10年没有新项目问世的北三环板块再添新盘，项目位于北土城元大都公园对面，对外经贸大学西侧，案名为远洋一品书院;三环内城别墅项目玺萌壹号院也正式亮相。此外，泰禾收购的慈云寺桥项目、中骏内城的天宸项目等都可能在年底前入市。

9月只有9个新盘

“金九银十”一向是楼市销售的重要节点，但今年的“金九”恐怕将更像“铜九”。亚豪机构的数据显示，2017年9月，北京住宅市场预计将有9个项目入市，其中包括北京城建·龙樾西山一个纯新盘，以及包括紫金印象、首开龙湖天琅、万科城市之光·翡翠四季等在内的8个老项目后期。这也成为历年“金九银十”当中最为黯淡的开局。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为，纯商住宅项目入市量的不足，自去年开始就初现端倪，去年9月北京住宅市场34个入市项目当中，纯商住宅项目仅有13个。而今年调控收紧，以及商办“限购”之后，北京住宅市场的供应“低迷”也成为常态。前8个月预售项目数量月均仅13个，而今年的9月也将成为史上最为黯淡的“金九”。

从供应特征来看，9月预计入市的9个项目当中，别墅项目占据5席，另外还有一个普宅、别墅混合居住项目。

郭毅分析认为，在限价未能完全放开的前提下，低单价、大面积的别墅类产品仍是“更容易”取证的项目，这也仍将是近期市场供应的主要特征。不过随着“过线”项目的出现，单价超过8万元的高端项目也将纷纷整装，进入取证排队阵列，预期未来8万+项目入市量也将逐渐增加。除此之外，自今年年初开始，大量“限房价”且执行“90/70”的住宅地块出现，这些地块面临“高成本、低售价”的利润压力，因此加快周转将成为企业共识。预计从四季度开始，这类中小户型的“限价”项目也将逐渐开启供应。

三个原因让供应陷入低谷

之所以“金九”供应严重缩水，郭毅认为主要在于以下三点。首先，去年土地市场当中，住宅用地尤其是纯商住宅用地出现成交低谷，这也成为今年供应市场无力破局的根本原因。

另外，自去年开始对于住宅预售许可取得的严格管制，“8万元”红线使得取证项目量严重受限。虽然自8月份开始“8万元”的价格红线已逐渐放开，出现了一批包括昆仑域、中国玺、北京金茂府在内的“过线”项目取证。但是在整体房价水平仍处于严格管制的背景之下，供应取证完全放开的可能性较小，一些“地王”新盘仍将处于排队取证的通道内。

除此之外，今年的市场调控中对于二套房认定，以及信贷方面的调整，对于二手房市场的打击尤为明显。北京二手住宅成交已连续三个月低于1万套，而今年最高成交量的3月份成交曾高达近2.6万套。进入8月份之后，截至28日，二手住宅成交仅6331套，相比去年同期减少70%。二手成交的衰减使得“卖一买一”客群新增购置需求大量受限，新盘取证受限，老项目入市动力不足——由此郭毅认为，今年北京住宅市场“金九银十”盛况难现。

高端项目购房人热情不减

尽管调控严厉，但由于供应有限，导致市场对于高端住宅的需求依旧存在。

据北青报记者了解到，在过去的两年间，因北京供地向西南方向倾斜，在地价的衬托下诞生槐房西路等新兴高端居住区。所以，一直不被看好的丰台板块成为了北京豪宅的主要供应区，云集了北京金茂府、懋源钓云台、夏家璟岳、招商中国玺、华润昆仑域、葛洲坝地产的樊家村地王、泰禾西府大院、龙湖西宸原著等。

“其实大部分业主的置业是被动的，尤其在新房市场。企业也是如此，政府土地供应在哪里，消费者的置业就只能选择在哪里”，业内专家直言。

即使面对非传统高端区域的南城，8月初的北京金茂府、昆仑域、中国玺分别以95000元左右的均价开盘，而且都取得了很好的业绩，足见高端客户对品质住区的渴望。

伴随着北京市住建委公布了389个在途项目，并督促其尽快入市后，一大批核心区的豪宅项目浮出水面。例如近日北青报记者了解到，已经近10年没有新项目问世的北三环板块再添新贵，项目位于北土城元大都公园对面，对外经贸大学西侧，案名为远洋一品书院。

不仅如此，据了解，泰禾地产此前在慈云寺桥收购的项目也将入市，预计价格在15万元/平方米。

郭毅认为，豪宅市场的走俏，一方面是由于置业升级的需要，另一方面又与国家限制海外投资，资本回流国内市场有关。据了解，远洋一品书院项目体量并不大，全盘总货量只有218套，属于精品社区，预计销售周期三年。目前开盘价格还未确定，周边的二手房价格在12万到15万之间。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，从最近的成交数据来看，近期北京房地产市场仍然处在低谷之中。但北京楼市还是发生了一些变化，一些新房项目的购房人开始重回售楼处，二手房的咨询量也开始增多。可见，快速降温并触底之后，北京楼市已经止跌企稳。不过，胡景晖也表示，由于今年北京楼市调控的力度大、决心强，从严从紧的楼市调控政策短期内松动的可能性不大，在政策的作用下，市场即使回温其幅度也将比较有限。 本版文/本报记者 李桁

●内城新盘●

三环内别墅玺萌壹号院现房入市

8月27日，玺萌壹号院2017产品发布会在北京大观园举行，北京三环内城别墅——玺萌壹号院正式亮相。据悉，玺萌壹号院用了3年时间，在入市阶段做到全现房呈现。在产品的打造上全部为双拼、叠拼别墅产品，仅有126席。玺萌壹号院所在区域历史上就以园林见胜，楼盘园林的打造就是沿袭了历史脉络，突出花园中轴，用园、巷点缀每家归来之路。另外，在空间尺度上，玺萌壹号院最大化保证空间的舒适度，将面积段锁定在330-550平方米，院落空间能扩展到60-200平方米。

在墅区配套服务上，玺萌壹号院大手笔打造三环内少有的室内标准网球馆、室内游泳池，同时还有红酒雪茄吧、茶室、VR体验中心、行政套房等一系列高端配套设施。

北三环将推出新盘远洋一品书院

据悉，位于北三环元大都遗址公园附近的纯新盘远洋一品书院正在积极申请预售许可证，有望近期入市。据了解，远洋一品书院除了紧邻元大都遗址公园外，项目周边地铁、高速交通通达，学校、医疗资源丰富，中日友好医院、陈经纶中学、对外经贸大学等环抱其周。项目自身定位为诚品精英社区，除了坐拥丰富的公共配套，项目自身还将打造商业配套和2000平方米的业主专属会所。提倡邻里物业、校外课堂等多重人文关怀，项目既满足现代人生活需求，又要与周边的历史人文氛围融合，成为有温度的社区。据了解，该项目体量并不大，全盘总货量只有218套，预计销售周期三年。项目负责人表示，目前开盘价格还未确定，周边的二手房价格在12万到15万之间。