禹洲地产董事局主席林龙安：珍贵的“朋友圈”和不放的“进京赶考梦”

禹洲地产董事局主席林龙安表示，收购、并购是禹洲地产20多年来发展的“秘籍”，不会放弃进京计划。(人民网 伍振国/摄)

人民网三亚8月8日电(伍振国 徐倩)2017博鳌房地产论坛开幕前夕，多位业内影响力人物密集接受包括人民网在内的媒体专访。近年来，跻进房地产排名前50名的禹洲地产以其自身的企业文化和稳健的发展策略，成为行业内备受关注的企业之一。

禹洲地产董事局主席林龙安本次接受人民网记者采访时，就禹洲式并、收购，企业发展目标、国家调控政策、企业发展策略、禹洲进京等多个问题进行了详细的回答。镜头前的林龙安率性直接，面对媒体的提问知无不言，老练又不乏可爱的真诚。

并购哲学：整合“朋友圈”信息以增优质土储

“企业并购跟整合是行业的未来趋势。”开场直接，林龙安并不准备为善于并、收购的禹洲地产找借口，但他的判断也并不是耸人听闻。

在房地产调控常态化的情况下，企业收并购将成为行业未来主流。“比如香港过去有几百家企业，到现在5、6家主流企业。”林龙安以一河之隔的香港举例，以佐证自己的理论依据。

“并购和收购是禹洲的强项。”林龙安告诉记者，禹洲地产从1994年成立开始，第一个项目就是并购的华侨所属的项目。他说，过去20多年来禹洲地产一直坚持把收购和并购当成土地储备的主要来源。

“我们禹洲建立了一整套收、并购的财务体系和法律体系，结合完善的合作共赢的信用体系。近来年在武汉、惠州、东莞等城市的推进，全部都采用并购和收购的方式。”林龙安说，这更说明了这是行业未来的发展趋势。

“现在到市场上去抢地只会越来越激烈，越来越没有利润空间。”林龙安看上去有点无奈，他说部分大家“哄抢”的土地甚至是倒挂的，“面粉比面包贵”的现象成为了大家的共识。

他说，前50强企业在市场上大都有收购和并购行为。但“并不是每一家企业都可以做好”。

林龙安说，不要小看了并购和收购，这需要有沉淀，比如完善的财务体系、法律体系。“房地产项目沉淀到这个阶段，都会存在一些不确定的矛盾和纠纷，埋下法律的后患，企业如果没有成熟的团队作出精确的法律准判断，得来的项目会后患无穷。”

除了这些最基本的积累和沉淀外，林龙安和他创办的禹洲地产在并、收购方面还有自己的“独门秘籍”。

在林龙安的“朋友圈”里，一些新加坡、马来西亚等华人华侨，抑或是港商、台商朋友的项目信息，都被林龙安和禹洲地产加以重视。光有朋友圈这些关键信息还不够，还“需要有信用体系的建成。”

林龙安举例，禹洲地产在珠海、东莞的项目，一定程度上都是因为熟悉的圈内朋友认可他的信用度。“知道与禹洲合作1+1大于2，能达到合作共赢的目的。”

说到这里林龙安的言语间闪过一丝骄傲。“不是每一家企业都可以做到，很多反馈合作挣不到钱。”林龙安说，那是因为对客户的判断、信用体系的建立、信息的整合之间都有一定的关联。这是个系统工程，各因素缺一不可。

禹洲地产并购收购就从公司成立开始延续下来的传统。林龙安说，会继续用好这个传统接增加土地储备。

这么做还有一条非常重要的原因，那就是并购、收购的优质土地可以确保利润空间。

“我们连续十几年一直在价值低洼时拿地，不在高峰时拿地王。并购、收购保证最大的盈利空间。”林龙安告诉人民网记者，禹洲地产之所以能保证最近十几年毛利率空间保持在30%左右，跟一向坚持的土地拓展原则息息相关。

以合肥为例，禹洲地产自1996年进驻合肥，目前，已经在合肥布局11个项目，土地储备达到274万平方米，然而土地成本每平方米仅为4069元。同样，作为厦门的销冠，禹洲地产在厦门的土地储备达到186万平方米，而土地成本为每平方米5327元。

“不拿地王会有更多的盈利空间。加上完善的成本管控体系。进入一个城市深耕一个城市，通过品牌溢价，实现多盘联动，进而成本空间得到下降，保证盈利。”

林龙安表示，禹洲地产有着长达23年并购收购的经验，在厦门排行第一。“收购的项目不低于100个，到现在都是成功的。还没有过失败案例。”林龙安因此也格外珍惜和重视他“朋友圈”里的信息，尤其是华侨项目信息。

“信息传播完了就会造成要价太高的局面，因为禹洲地产良好的信用，朋友圈也里很了解，所以开价都是合理的，能实现合作双方共赢发展。”无疑，林龙安的朋友圈加码的信用哲学，为他换来了丰厚的回报。

“单枪匹马的时代已经一去不复返了，现在更多的讲究是互利、共赢、合作”林龙安大意是，企业只有抱团前行，才能走得更远。

发展的谋略：2020年业绩突破1200亿元的底气

禹洲地产董事局主席林龙安说，2020年禹洲地产规模将突破1200亿元，要保持速度和质量的发展均衡，不冒进。(人民网 伍振国/摄)

根据禹洲地产业绩信息显示，前7个月禹洲地产完成242亿销售额，用7个月的时间完成年度目标的81%。林龙安说，即将正式发布的半年业绩公告里，会对今年的业绩目标进行增调。

“全年力争突破400亿。”林龙安强调，禹洲地产作为已经跻身100强房企中的前40强的房企来讲，在上半年业绩有大幅度的上升是有背景因素的。

他认为，房企上半年来有一定的量和价的上升，特别是在一、二线及周边城市，量价都有比较大的涨幅。一、二线城市经济转型成功，GDP水平远远高于平均水平，更高于欧美水平，人口是流入等等因素，促使了房企销售比较快速的发展。

“调控成为常态化的前提下，更多是满足刚需和改善型的住房需求。现在有很多城市出台了政策，比如武汉鼓励大学生落户、厦门鼓励大学生留下来，改善人才结构。高素质人口增加，白领的流入，造成刚需增加。”

“改善型置业增加，一、二线城市二胎政策放开，原来的两居必须要变成三居室，使得实用性高的小三居成为抢手货。”林龙安说，这些因素让禹洲业绩的增加看上去有点“天时地利人和”的意味。此外，最重要的是过去半年里的经济总体是向好的。

尽管如此，林龙安对企业的发展和稳健之间的均衡，有自己的判断标尺。

“6年前，媒体和投资界以看企业的土地储备来判断房企未来的走向。”林龙安说，那时候都“以土地储备多少论英雄”。

他则认为，企业土地储备当然要有一定量。然后结合企业抗风险能力、可持续性盈利能力两个硬性指标判断企业后市发展趋势。

他以禹洲地产举例。禹洲地产目前土地储备已经超过1200万平方米，货值在2200亿元以上，并且80%的货值集中在一线和二线城市。其中，长三角五大城市上海、苏州、杭州、南京、合肥五个城市占55%的土地储备。

“禹洲今年有可能突破500亿元，只是量和盈利空间要有个均衡。”他给禹洲地产规划的业绩线清晰又固执：2020年突破1200亿元的目标，今年400亿元，明年700亿元，以此类推。

首要是确保抗风险能力，确保盈利空间能实现，能给股东利益最大化。“禹洲地产连续5年派息8%以上。量和价要均衡，拿地王实现不了。只能以稳健的发展步调，确保股东利益最大化，负债率在60-80%安全界限内。”

正是如此，禹洲董事会曾经承诺，每年拿出不低于核心净利润30%，用于派息，以回馈股东，不做“铁公鸡”，这样的分红比例在上市房企中属于佼佼者。

“未来房地产企业保持高利率不可能，因为整个行业都在下跌。”林龙安说，行业变了，企业更需要提高成本管控水平，加强产品的提升很重要。“这事关企业以后的生存发展。”他说。

“进京赶考梦”：随时关注北京市场情况但不盲目

目前，禹洲地产现在已形成“长三角”、“海西”、“华中”及“环渤海”四大区域的全国化战略布局，但是，在“环渤海”布局中，进入北京成为禹洲地产一直以来的目标。

2016年前后，初入北京土地市场的禹洲地产，多次与北京或全国品牌房企就热门地块在北京国土局土地竞拍现场“厮杀”至最后几轮，但都遗憾与“拿地进京”擦肩。禹洲地产也因此被众多深耕北京多年的企业所熟悉，被媒体所关注。

北京土地非常紧张，不少地区的土地供应可能进入旧改阶段。“土地稀缺将成为调控下的市场常态化，5-10年都不会有大幅度的起落，应该会比较平稳。”

林龙安坦言，禹洲地产会一直关注北京，如果有机会还是想进入。“北京是首都，能进北京市场是一份光荣和荣耀。”他话锋一转，“但不会为进北京而盲目拿地王。”

他认为，一线城市的一些新举措越来越接近国际惯例。比如租售同权。“房子是用来住的，不是用来炒的，这是民心工程。”林龙安表示，禹洲地产始终会和政策“相向而行”。比如，禹洲已经把一些项目通过租售同行，合肥、上海的项目用来试点租售并举。

“有的土地不让卖，施行租售同权有利于行业的整合和行业的发展。”他表示，租售同权的常态化下，不希望民心工程大起大落，应维持稳中有进的发展。

“房地产行业涉及到产业链的发展，比如关系到民工就业、建材、家装行业的发展等等。稳健是行业所向。”林龙安最后表示，禹洲地产将积极按照国家长远政策布局，根据租售同权来制定企业的发展策略。