楼市“稳中有降” “大降价”房源多因“虚高”

在经历四个月地产调控之后，北京楼市已经发生了不小的变化。随手抓取几条新闻的标题，“大转折!北京房价降千万卖不出去，炒房客末日到了”、“房价大跌40%近乎腰斩，炒房客疯狂抛售”、“北京二手房价全国跌幅最大，学区房每平米降3万无人买”……

北京二手房价格确实降了，但是否真有这么严重，降价力度真有这么大?可能还要具体问题具体分析，单一用“降价”二字概括，无法反映市场的真实状况。

目前，北京二手房、新房的网签成交量持续走低，市场已经进入调整周期。中原地产研究中心统计数据显示：北京二手房7月签约合计7158套，环比跌幅达到了20%,这一成交量也是2014年6月以来连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。

不仅二手房市场降温，北京新建住宅市场也持续低迷，环京楼市也应声而落。

燕郊楼市跟年初比已是冰火两重天。在今年3月，燕郊部分热点小区的成交均价奔着4万元每平方米去，如今已经清一色跌到两三万元，降幅约1/3。

7月的房价跌幅延续了4月以来的低迷状态。今年3月17日以来，北京打出房地产调控一系列组合拳，包括细化限购限贷政策、遏制炒作“学区房”、整治“商改住”、加大住宅用地供应和在途项目开工入市力度等，房地产市场逐步降温。

可以说，北京在经历四个多月调控之后，部分区域房源价格确实下跌10%左右，价格大约回到了春节前后水平。这部分价格下调比较明显的房源，主要集中在部分急于换房的客户上，因为北京市场连环单比例非常高。

对于一些二手房价格下降较大的渲染，还是要有所鉴别。有业内人士也指出，当前市场上部分跌幅超过10%的房源，可能是由于报价虚高，不一定代表市场真实水平。

中介公司常会推出一些价格超低的房源，实际勘察后会发现并非如此。这些房源往往是位置、户型、采光通风不佳，即使在市场好的时候，价格也不容易走高。

目前，二手房市场的业主有两类，一类是死扛，等待大势转暖;一类是愿意以价格换成交。但即使这样，不少业主仍然会强调，边挂边等，并将价格定在某一点，便不再让步。

不过，接下来的七八月，由于是市场的惯例淡季，成交量、成交价格有可能继续下行，这自然是购房者比较好的购房机会。因为从目前中央释放的信号来看，也不存在今年四季度和明年房地产信贷政策放松的可能性。

但要知道，中央的主基调是让房价回归稳定，回到合理价位，目前北京房价与其说是大幅下降，不如说“稳中有降”。近日中央政治局会议提出：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”

这意味着，下半年房地产调控的主基调，就是保持既有政策稳定和政策持续，稳定会成为未来楼市的主题。既不能大涨，也不会大跌。无论渲染大涨和大跌，都是单一的线性思维，既无必要，也不可能。(记者 龚小锋)