冯仑：依赖规模、成本和周转的开发时代一去不返 地产商要学会讲空间故事

人民网北京6月30日电 (余燕明)日前，冯仑在2017第三届中国房地产众筹创智峰会上形象地比喻说，中国房地产已经进入后开发时代，如果将开发时代比作一个人的青春期的话，这个阶段主要是长个儿、长肌肉，后开发时代是长智力、长技能、长价值观、长更多生活经验，房地产将进入一个全产品线、全产业链及各种商业模式并存的时期，每家企业都要找准新的定位，研究核心竞争力。

冯仑总结过去中国房地产开发时代的模式一直都是成功的，赚到了过去20年经济增长带来的红利，实际上最大的幸运是赶上了一个最好的时机，就是房价和地价每年都在涨，每年货币都有温和的通货膨胀，城镇化人口聚集有刚性需求。

“地价上涨、城市化的兴起，以及温和的通货膨胀，这是过去房地产取得成功的主要原因。”冯仑说。

开发时代的房地产围绕着，也就是谁的规模更大，谁的速度更快，谁的成本更低，所有房地产领域创新都围绕这三件事。工业化生产、装配式住宅和住宅产业化是为了实现规模，快速周转要求压缩前期加快建设和销售，如何有效管控成本则是成本上的创新。

“开发时代的产品是单一的，也就是开发住宅，80%以上的产品都是住宅。商业模式则是以快销为主。”冯仑说。

对应进入后开发时代以后，房地产行业也将呈现四个特点。一是产品变得越来越复杂，产品线不再只是住宅;二是竞争力发生了转移，不再竞争成本、规模和速度，重要的三个竞争力里，营运能力尤其核心;三是财务能力变成了竞争力，后开发时代要做各种复杂的产品，需要更低的财务成本去适应不同的产品形态;四是后开发时代对地产商的巨大挑战，要求具备“导演+制片”的能力，也就是讲述空间故事的能力。

比如财务能力上，后开发时代的物业经营，房地产企业竞争力的重点是财务安排能力，大部分住宅以外的产品都依赖长期、低成本资金支持。

又比如讲空间故事能力上，一个10万平方米综合体物业，如何配比住宅、写字楼、酒店、娱乐设施，再加上安排自持与销售的比例，可能有很多种组合，但最后选择的一种组合决定了综合体物业的市场价值。

“如果不具备讲空间故事的能力，对空间业态缺乏了解，只知道住宅一种产品形态，可能只会对写字楼和商场做简单的分割，但对整个综合体而言，也就浪费了机会，失去了很多创造价值的点。”冯仑说。

相应地，后开发时代的房地产创新也将围绕这些特点。关于运营，已经出现了很多空间运营的创新商业模式，比如长租公寓、共享办公，都是有关存量资产运营;获取长期、低成本资金的创新也越来越多，比如众筹等。

万科集团高级副总裁谭华杰同样认为，地价、房价快速上涨的时代已经结束，这种情形下开发商必须转型，要么转型成为承包商，从事制造业，要么转型为服务商，从事服务业。但应该逐渐淡化、弱化金融属性，强化实业属性。

谭华杰以房地产众筹为例，他说对于众筹的批评声音，是关于众筹成了开发商的融资渠道，成了突破预售管理制度、提前卖房的手段，所以如果众筹沿着金融化方向走下去，可能未来真的会影响众筹本身的发展。

“众筹在最早出现在房地产领域，应该是合作建房，我一直认为这是房地产众筹的本质。”谭华杰说。

移动互联网发展起来以后，众筹开始在世界上盛行，根源在于互联网降低了信息成本和交易费用。“企业之所以能存在，也是因为自由交换的交易成本的存在，如果交易没有成本，所有企业都不会存在。企业存在的理由是因为企业内部一些交易成本比社会交易成本更低。”谭华杰说，但互联网的出现改变了社会交易成本，使得社会交易成本大幅度下降。互联网时代，所有渠道类业务都会被众筹所取代，也就是最终客户会直接选择购买最基础性资源，而不会通过企业再去组织渠道。

他认为房地产行业是一种资源整合类行业，资源整合类行业是介乎实业和渠道类之间的状态，一部分工作属于实业，更多开发商可能自己不会具体去干这些事，比如开发商可能自己不做设计，而交给事务所和设计院，开发商通常自己也不盖房子，甚至现在大部分开发商可能连房子都不卖了，交给代理公司。这个过程里，开发商是资源组织者。

“开发商是否思考过一个问题，如果有一天所有买房的人，跳过开发商，他们自己去买地，自己去找设计师，自己去找建筑商，那时候开发商立身的价值在哪里，为什么还有理由存在?”谭华杰提出了一个疑问。