一线城市房地产开发将步入新阶段

人民网北京6月22日电 (余燕明)于房地产开发日趋于成熟的一线城市而言，过去多年来所形成的开发模式和内容势必面临更替。

6月21日，房地产服务商戴德梁行在上海、北京、广州、深圳四地同步举办了“城市更新4.0”主题论坛，其中北京地区探讨的分话题是“资本市场的新机遇”，他们为此邀请了政府官员、房地产从业者及金融投资机构等分享这一话题。

会上，戴德梁行《城市更新4.0–迈向卓越的全球城市》白皮书，这份研究报告阐述了中国城市在未来几年城市更新4.0阶段的主要驱动力、实施方案及理念，并贯穿了全球各地城市更新的经典案例。

戴德梁行定义的“城市更新4.0”，仍是以中国正在实施的新型城镇化为背景，他们认为城市更新4.0的特征是智能、高效且可持续发展，以积极推动中国城市的现代经济发展。在这一阶段，专门的城市更新机构将负责全面推进城市更新计划的进行。

物业改造将是城市更新4.0阶段的重要内容之一，它包含在城市里改造闲置的国有企业资产，使其得到更有效的利用;将物业改造成绿色建筑或绿色社区，改善城市环境并提高宜居性;通过城市更新，保留历史建筑和城市文化;运用最新的科技技术，打造智慧城市;满足不断增长的城市保障性住房需求。

戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正说，论坛选择城市更新这个主题，是因为中国的地方政府极为重视城市更新的策略，最早的城市更新是从旧城改造开始，但当时是推倒重来，也缺少连贯性规划。

北京市朝阳区投资促进局局长马英晖认为城市更新分为两个部分：一是政府主导的城市更新，二是政府引导社会参与的城市更新。

他介绍，按照国家疏解非首都功能和区域一体化部署，朝阳区对一些建材市场、农贸市场、服装市场和家居市场完成了疏解，仅去年涉及疏解面积达到了665万平方米，今年还要进行拆迁和疏解，总面积预计会达到1000万平方米。

“这些空间拆迁以后如何再利用?两个方向，一是规划建设城市公园，二是升级改造写字楼或者青年创业公寓。”马英晖说。他在论坛现场呼吁地产商和投资机构采用PPP模式参与朝阳区这些城市更新项目。

戴德梁行在论坛上邀请的中融长河资本、中粮置地、梵天地产及华融融德等机构在北京存量市场广泛参与了多个城市更新项目。

“朝阳区很多区域都是中低端写字楼，我们一方面通过引进高品质写字楼补足企业办公需求，另一方面朝阳区发改委设立了5000万元节能发展专项基金，利用这支基金引导朝阳区中低端写字楼进行节能改造。如果写字楼按照国家标准节能减排，政府将给予补贴，如果写字楼希望改造，可以向朝阳区发改委申报。”马英晖说。

根据戴德梁行针对全球主要城市的对比研究，在土地利用上，中国城市与西方拉开了较大的追赶空间。以工业用地为例，上海这座城市的工业用地占比达到了20%，而在东京和纽约，这一比例不到5%。

从工业用地产值角度，上海每平方米工业用地产值只有东京和纽约地区的一半。

“这意味着上海工业用地要么大规模闲置，要么利用价值还有很大挖掘空间。”张国正说。

此前中国城市粗放式地扩张与发展，包括最早期城市改造类型的城市更新，都给现阶段城市更新4.0带来了机会。从前旧城改造推出了一批物业和项目，但缺少良好的规划及维护，这些资产的质量、收益和价值迅速下降，整体管理水平在恶化，城市更新4.0将从中获得机遇重新整合资源，释放楼宇经济。

作为一家房地产服务商，戴德梁行试图发挥城市更新4.0阶段的中介和引领作用。它们正在各个城市寻找适合整合改造的物业资产，聚集在城市更新平台上，与政府及投资者沟通，共同策划盘活这类项目，包括更新改造及后期资产管理。

“必须要强调资产管理。”张国正说，“之前旧城改造推出的物业项目，由于资产管理跟不上，短时间物业质量和资产价值就会直线下调，老化状况非常严峻。戴德梁行现在除了寻找项目、促成交易以外，下游还会提供全面资产管理，确保物业资产可以长期运营，不会落后。”

张国正呼吁社会各方响应国家推动城市发展的路线，把存量提供给市场。“我们发现很多城市存量集中在国企、央企手里，这些闲置的工业用地和仓储，没有发挥出价值。”他说。

戴德梁行在调研中发现国企持有的资产里酝酿着城市更新的巨大机会。戴德梁行大中华区研究部董事总经理James Shepherd介绍，中国国有企业持有大量城市资产，而且这些物业通常位于城市核心区域，但对资产利用的效率不高，所以需要重新规划这些区域和物业，提高国有企业资产利用效率，改善工作环境。

“现在越来越多的国有企业在寻找城市更新领域的合作伙伴进行资产管理，发挥潜力。”James Shepherd说，但困难重重，国企缺乏更新和改造的动力，需要耗费大量资金，企业可能无法从未来的资产增值中获利，而且一些公司缺乏房地产经验，企业的架构错综复杂。