商改住新政促使地产商改变策略

人民网北京6月20日电 (卢志坤) 房地产服务商世邦魏理仕近日指出，北京、上海等大城市针对商业办公类物业出台的新政策将对大宗物业交易市场产生显著影响。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部总监纪纲表示，新政策给开发商提出了明确信号，意味着过去的策略必须要改变了。

过去，房地产开发企业通常将商业类地块开发成住宅产品进行销售，但今年包括北京、上海、深圳等多个城市已经陆续发布针对此类现象出台明确规定，要求新增的商业用地严禁开发住宅产品。

纪纲称，以后的散售退出从政策层面来讲就比较困难，这将倒逼房地产开发企业对手中的商业地产项目进行持有经营，向“持有-经营-退出”的模式去转变。

他表示，在北京市场，已经有开发企业开始向其咨询这方面的建议，在商办类项目中寻求可行的发展业态。他说，一些开发企业在询问是否能引入服务式公寓管理品牌。

在北京拥有较多商业类项目的房地产开发企业人士对人民网记者表示，新政策基本是在逼企业自持，目前依然在研究开发哪种业态，但比较难办。

据世邦魏理仕的数据显示，散售是中国商业地产市场交易规模最大的方式，去年商办类物业散售的总额达到了1.6万亿元，是大宗交易的近9倍。散售大多以住宅类的产品成交。

世邦魏理仕中国区研究部主管谢晨等人在近日发布的一份研究报告中认为，中国商办类物业散售市场的发达导致了大宗交易市场的交易活跃度偏低。尽管去年这一领域的交易规模达到了创新高的1800亿元，但以中国的经济体量而言，这一水平与美国等成熟市场的交易活跃度仍有较大差距。

据世邦魏理仕的测算，中国商业地产市场的可投资规模接近3.4万亿美元，按去年的成交额来计算，其大宗物业交易活跃度仅为0.8左右，这代表着，在中国一个大宗物业要换手一次大概需要100年，而美国市场平均而言在20年左右。

按照世邦魏理仕估算，至2020年，中国商业地产大宗交易规模预计能增长至2600亿元的规模。来自保险公司、房地产企业、房地产基金、境外投资者等机构投资者预计能为商业地产大宗交易市场带来约1万亿元左右的增量资金。

世邦魏理仕的研究报告认为，未来大宗交易方面的投资机会或将主要来自地铁上盖物业、城市更新以及养老地产、医疗地产、自住仓储、长租公寓等为代表的利基市场三条主线。