资金链承压房企转向信托融资 个别房企融资成本已超12%

近日，房贷利率上浮成为趋势，进而对房企资金链施压。除房贷利率上调影响购房人心态外，部分省份鼓励“现房销售”的政策亦将对房企回款产生重要影响。

事实上，对于大部分房企而言，除自有资金外，其资金主要来源于客户定金及预付款、按揭贷款、开发贷款、企业融资。2017年以来，房地产企业融资渠道被一再收紧，而此次房贷利率的上调，无异于雪上加霜。

一向在房企融资中扮演补充角色的信托，面对地产市场的机遇又怎么看呢?《证券日报》记者多方询问后了解到，目前，已有房企进行信托融资的融资水平高达12%-14%。不过，面对房企特别是中小房企汹涌的融资需求，多数信托公司仍表示不敢“轻举妄动”。

部分项目利率

央行MPA考核、表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击万能险，银行按揭贷款额度收紧……在监管不断加码之下，房企融资可谓难上加难。

一份广发证券研报显示，今年1-4月份，样本房企总融资规模3109亿元，同比大幅下滑42%。从融资结构来看，受监管的委托贷款、公司债以及再融资占比下滑，融资规模分别同比下滑65%、99%和89%，尤其是公司债及再融资规模分别由去年同期的1859亿元、334亿元大幅下滑至20亿元、37亿元。

克而瑞房地产研究中心最新数据显示，其监控的108家重点房地产企业中，5月份房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.90%，海外发债额为零。

在资金封锁的当下，有部分房企无奈选择以相当高昂的融资成本引进资金。“目前即使是大型龙头房企，部门项目的融资成本也在10%上下。”某信托业务经理向《证券日报》记者表示，“有房企目前的准备签订的信托贷款利率已经高达12%-14%，不过这种项目我们目前还未接触。”

房地产信托增量明显

多数公司并不敢“轻举妄动”

在多方房企融资渠道受阻之下，房企纷纷转向融资成本较高的信托渠道。

用益信托在线数据显示，2017年5月份，市场上成立集合资金信托544款，成立规模达1191.74亿元，其中，投向房地产领域的信托项目为86个，资金规模合计为300.57亿元，同比增长78.06%，增幅明显。

对此，广发证券表示，从上一轮周期看，2010年银行、再融资等传统融资渠道的受阻，使得房企融资需求外溢，带动信托的高速发展(2010年、2013年规模均创截止当年新高)。而对于本轮周期，在开发贷、公司债、再融资等受到监管后，房企相应地寻求中期票据、信托以及其他创新融资等，其中中期票据又受到资产比例的限制要求，信托及其他创新产品就会受到房企青睐。