上周郑州8盘去化率良好 刚需、刚改仍是购买主力

核心提示|上周，郑州楼市共有12个楼盘开盘销售，其中，万科大都会、绿都澜湾、金地格林小城、亚新美好城邦、康桥溪棠、万科荣成兰乔圣菲、万科天伦紫台、泰宏建业国际城、鑫苑名城为加推项目，正商家河家、万科誉、永威西郡为首次开盘，8个开盘项目去化率基本保持在70%以上。记者梳理发现，在限购政策的影响下，郊区客户量减少，刚需刚改购房人群仍是购买主力。

【主城区】9项目开盘，6盘去化率良好

从板块来看，在上周开盘的楼盘中，位于郑州主城区的有9个,其中6个为加推，3个盘为首次开盘。记者了解到，在主城区内，关注度较高的楼盘有：万科大都会、万科天伦紫台、绿都澜湾、亚新美好城邦、永威西郡和万科誉。具体开盘信息包括：

6月5日，万科大都会开盘，推出高层、洋房共计781套房源，去化652套，成交均价13500元/㎡-21000元/㎡，去化率为83%;6月6日，万科天伦紫台于网上公开选房，两次开盘共推出712套房源，两次开盘去化率均在75%以上，成交均价为15600元/㎡-18000元/㎡;6月8日，绿都澜湾线上选房，开盘推售604套房源，去化558套，成交均价13800元/㎡，去化率92%;6月10日，亚新美好城邦加推216套房源，成交均价为18800元/㎡，当天去化率约85.65%;同样在10日当天，永威西郡首次开盘，推出高层704套房源，均价13000元/㎡，去化率约100%;6月11日，万科誉本次开盘也是首开，共推出平层公寓房源2160套，成交均价17700-17900元/㎡，去化率80%。

据房产分析师分析，这6个项目之所以去化率高，主要原因是前期认筹量大，客户到访率较高，再加上楼盘所处地段较好，吸引了大批潜在客户购买。

此外，主城区还有3个楼盘去化效果一般。其中，6月9日，正商家河家首开微信选房，推出高层、洋房共2178套房源，去化934套，成交均价14500元/㎡-15500元/㎡;当天，泰宏建业国际城推出高层、小高层房源394套房，去化115套，去化率29%，均价13000元/㎡;6月10日，鑫苑名城共推出高层房源68套，去化42套，去化率62%，均价13500元/㎡。

【郊区】限购政策下，郊区楼盘客户量减少

除主城区的开盘项目，6月10日当天，位于荥阳、中牟和新郑的金地格林小镇、万科荣成兰乔圣菲、康桥溪棠3个楼盘开盘，其中两个楼盘开盘效果不错。

位于中牟县绿博大道的万科荣成兰乔圣菲，本次开盘推出是两栋高层共计319套房源，成交均价13500元/㎡-13900元/㎡，去化率76.2%;新郑市的康桥溪棠推出超高层毛坯共136套房源，成交均价10500元/㎡，去化率84.5%。

针对上周开盘的3个郊区盘，购房分析师称，“前期蓄客足，价格合理，品牌口碑较好是兰乔圣菲和溪棠项目去化率良好的因素。”

同样是位于郊区的荥阳金地格林小城，去化率并不理想。当天该盘加推高层、洋房共计推出164套房源，去化50套，成交均价高层8600/㎡-11000元/㎡，去化率为30%。

“此次蓄客受到新的限购政策影响，导致较多客户不满足在郊区购买房子的条件。”该分析师分析，也许是因为在限购政策的影响下，郊区客户量减少，郊区楼盘更多的是持观望态度，再有上周的竞品楼盘首开价格更低，所以此次项目开盘价格较为保守，在市场预期范围内。

【分析】刚需、刚改仍为市场需求主力

记者梳理发现，在上周开盘的项目中，刚需、刚改盘仍是购房者的热门选择。

位于农业路的亚新美好城邦，为二环内少有的在售项目，本次加推的主要户型为88-100㎡的三房二厅一卫户型，成交客户以金水区地缘类客户为主、多为刚需和刚改客户。而永威西郡本次推出产品为89-131㎡三房，成交客户主要以刚需首改型客户为主，客户以中原区为主，且多为首次改善型置业，注重小区品质及品牌状况。

此外，还有二七区的万科大都会、管城区的绿都澜湾，此次推出的项目均包含有刚需和刚改房源，吸引了大量的客户购买。

据克而瑞数据显示，今年5月，郑州楼盘开盘项目整体去化率为76%，多数项目的主力产品为88-120㎡的功能性三房，开盘项目产品依然以刚需、首改产品为主。

“从数据中就能看出，刚需、刚改产品仍然是客户的主要需求。”郑州一位业内人士指出，经历多次调控后，抑制住了大量的投机者，郑州购房者逐渐恢复理性，房子回归到“房子是用来住的”属性。该专家表示，调控目的是为了打击投机者、炒房者，尤其是限购政策让一些短期内套现的投机者望而却步，剩下的刚需、刚改逐渐成为购房主力。