郑州房价持续下探 主城区均价12253元环比下跌6%

在将荥阳、中牟、新郑纳入限购区域后，郑州房地产市场热度有了明显下降。据郑州市房管局发布的“郑房指数”显示，5月份，全市商品住宅销售13536套，销售面积131.12万平方米，销售均价为每平方米8067元，相比上个月8167元的均价略有下降。

而第三方数据机构数据显示，当月郑州市主城区新建商品住宅成交均价12253元/㎡，环比下降6%，去化周期也为2.6个月。

受调控影响 新建商品住宅量价齐跌

去年下半年，郑州市楼市一度出现迅猛上升。去年10月、12月和今年5月初，郑州市政府先后三次发布调控房地产市场的限购限贷政策。

5月3日起，郑州在全市范围内实行限售的调控政策，并将限购范围扩大到新郑、荥阳、中牟。从郑州市住房保障和房地产管理局发布的5月份郑州市房地产市场数据来看，受新政影响，5月份房价和销售量均有所下降。

数据显示，5月份，郑州市商品住宅销售13536套(间)，销售面积131.12万平方米，销售均价8067元/平方米。和4月份郑州市商品住宅销售均价8167元/平方米相比，每平方米降了100元。另外和4月份郑州市商品住宅销售16762套相比，5月份销量下降了3226套。

据了解，郑州市房地产市场数据是郑州市房管局相关机构，综合郑州市全市范围内(包含县、市、区)房地产产品的成交均价，统计后发布的市场动态数值。

而根据数据统计，郑州市主城区(市内八区)尽管也存在价格下探的情况，但成交量却有所提升。数据显示，5月份郑州市主城区新建商品住宅成交54.74万㎡，环比上涨9%，成交均价12253元/㎡，环比下跌6%。

业内人士分析，在5月初的楼市调控政策出台以后，对郑州市周边县区的房地产市场打击较大，“但周边县市限购之后，使主城区在购房者心中的价值进一步提升，造成主城区销量的上升。”

公寓产品供应量激增 成交量、价齐升

在住宅限购的背景下，商办物业的投资热度被越来越多的人提起，公寓产品的关注度也逐渐提升。据悉，在去年10月楼市进行第一波调控之时，便有公寓产品即将走俏的声音出现，更有部分开发商为此转变产品结构，加大公寓产品的推货量。

数据显示，5月份郑州公寓产品供应大幅增长，新增供应22.25万㎡，环比大涨811.89%。这是今年以来最大规模的公寓产品供应量，是1至4月公寓供应量总和的近4倍。

其中，二七新城运河新区板块的红星国际广场和绿地滨湖国际城分别供应了9.47万㎡和8.61万㎡，总套数3318套。

而从成交量上看，5月公寓成交8.53万㎡，环比上涨6%，均价11435元/㎡，环比同样上涨6.6%。

数据显示，5月公寓仅二七区、中原区有供应，分别为21.47万㎡、0.79万㎡; 经开区成交1.98万㎡，位居第一。

虽然5月份公寓产品供应量激增，但成交量环比仅增长6%，经开区也仅有经开万锦城单个公寓项目支持。业内人士分析，这还是因为公寓产品属性相较住宅有一定的劣势。

据悉，目前郑州房地产市场虽然仍处于严厉的调控中，但商办物业的调控政策仍未出台。这一方面由于商办物业还处于去库存阶段，另一方面则跟公寓产品的品牌、物业和区位有很大关系。

“公寓的投资属性很强，面积小、总价低是公寓的优势，但投资客最看重的还是投资回报率。”某品牌房企公寓项目负责人透露，投资客对主城区的公寓产品有很强的认可度，但对三环以外的公寓产品，其投资回报周期长，是阻碍公寓快速去化的一大难题。

RET睿意德认为，公寓作为强投资属性的产品，在当前住宅市场投资准入门槛不断升高、民间投资渠道不畅的背景下，部分区位交通条件优秀、有完善商业配套的公寓项目仍将持续受到追捧。

商业去化周期66.4个月 办公去化周期20.7个月

商办物业的高库存属于老生常谈的话题，通过对公寓产品的分析，在当前实体经济仍有待提高发展的背景下，商办物业的去化依然是摆在政府和企业之间的难题。

据RET睿意德商业地产研究中心数据显示，过去一年，郑州房地产市场已有超千万平方米商办物业入市。除郑州城市GDP增长迅速、土地外溢速度快之外，在商业地产方面更直接的表现是三环周边城市新区超级大盘“泛滥”。

数据显示，5月份郑州商铺市场共计新增供应2.32万㎡，成交5.4万㎡，均价16504元/㎡。与2016年同期数据相比，今年5月份商铺供应量下降79%，成交量上涨15%，成交量上涨明显;价格方面，郑州市商铺均价比去年同期下跌13%。

从区域来看，郑东新区、金水区和二七区是商铺成交主力区域。二七区商铺成交量主要受绿地滨湖国际城和亚星盛世家园项目拉动，这两个项目贡献了0.74万㎡的成交面积。金水区商铺成交量主要受翰宇天悦、金成时代广场及中海锦苑拉动，三者贡献了0.43万㎡的商铺成交量。郑东新区主要受永威五月花城拉动，贡献了整个区域0.25万㎡的成交量。

总的来看，郑州商业市场的存量在下降，数据显示，5月商业存量为339.10万㎡，库存量维持高位;去化周期为66.4个月，环比上涨5%，商业市场存量压力持续增长。而5月郑州市商业成交面积段仍较为分散，较上月150-180㎡面积段产品占比增加最大，15000-20000元/㎡成交占比增大，总价300万-500万产品市场成交占比最大。

与商业市场同步的是，5月主城区办公市场成交量和成交均价双双下降。5月办公成交4.49万㎡，环比下跌16%;成交均价12203元/㎡， 环比下跌4%。

在没有新增供应的基础上，受郑州国际物流园、绿地新都会等的拉动，5月份办公市场存量持续减少。数据显示，5月办公存量为140.19万㎡，存量较上月略有下降，去化周期为20.7个月，市场存量压力有所减缓，但依然较大。