郑州有望成为超大城市 城镇化红利吸引房产增势明显

房地产开发投资资金在不同城市间流进流出，既反映该城市人口对房地产的需求程度，又体现城市对资金的吸引力水平，甚至反映出一个城市未来的发展潜力。

近日，河南省公布《河南省建设中原城市群实施方案》(下称《方案》)提出，要加快将中原城市群建设成为全国经济发展新增长极、全国重要先进制造业和现代服务业基地，突出河南省在中原城市群建设中的主体作用。

而郑州作为中原城市群的核心城市，又是人口大省的单极核心城市，在河南加快城镇化的过程中，将有大量人口流入郑州，因此郑州未来有望发展成为中心城区人口1000万以上的超大城市，开发投资吸引力也会持续增强。

郑州有望成为超大城市 中心城区人口超千万

近日，河南省公布《河南省建设中原城市群实施方案》提出，要加快将中原城市群建设成为全国经济发展新增长极、全国重要先进制造业和现代服务业基地，突出河南省在中原城市群建设中的主体作用。

在空间布局上，《方案》提出，遵循城市群发展一般规律，培育壮大郑州大都市区，建设米字形城镇产业发展轴，推动省际毗邻地区中心城市联动发展，构建“一核一副四轴四区”网络化、开放式、一体化发展的空间格局。

其中一核，即郑州大都市区，以郑州国家中心城市为中心，包括郑州市区，开封、新乡、焦作、许昌中心城区等四个次级中心，以及巩义市、武陟县、原阳县、新乡县、尉氏县、长葛市、平原城乡一体化示范区等新兴增长中心，面积1.46万平方公里，2015年底总人口1864万人。

《方案》指出，加快中原城市群建设，必须坚持核心带动，把建设郑州国家中心城市作为首要突破口，强化郑州综合服务和枢纽门户功能，推动与周边毗邻城市融合发展，形成郑州大都市区，打造引领中原城市群发展的核心增长极。

统计数据显示，河南全省2015年年末总人口为10722万人，不过，目前河南常住人口城镇化率仅为48.5%，比全国平均水平低了近9个百分点，是我国城镇化水平较为滞后的地区。但这也恰恰意味着未来河南的城镇化仍有较大的发展空间。

编制大都市区规划 引导互补发展

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞分析，河南户籍人口超过1亿，常住人口也有9000多万，但城镇化率较低，省会郑州又是河南的单极核心城市，在河南加快城镇化的过程中，将有大量人口流入郑州，因此未来郑州发展成为中心城区1000万以上的超大城市实属正常。

河南省日前公布的《河南省人口发展规划(2016~2030年)》也提出，要依托米字形综合交通运输通道，有序引导人口主要向中原城市群米字形城镇产业发展轴带上的节点城市集聚。加快推进郑州国家中心城市建设，发挥公共交通复合廊道对产业人口空间分布的引导作用，吸引人口加快向郑州大都市区集聚。

下一步，河南将制定出台建设郑州大都市区的政策性文件，编制大都市区空间规划，引导各市错位、互补发展。提升郑州主城区创新经济发展能级，加快航空港国际门户枢纽和国际物流中心建设，深入推进郑汴一体化，打造体现大都市区国际竞争力和影响力的主要承载区，促进郑州与新乡、焦作、许昌融合发展。

房地产发展作为城镇化进程和城市发展潜力的一个缩影，从房地产开发投资增减状况，通常也最能够窥见城市的吸引力。

近日，中国指数研究院发布《2017年中国地级以上城市房地产开发投资吸引力研究报告》，对全国297个地级以上城市房地产投资吸引力进行排位。上海、北京、深圳位列前三，郑州排名第12。

《报告》从市场容量和增值潜能两个维度出发，评判城市的房地产开发投资吸引力，前者包括人口基础、经济实力、财富水平、资源优势、交通通达性、市场规模，后者包括供求关系、需求满足度、价格支撑、市场热度。

开发投资倍增 去年投资高达2779亿元

城镇化水平的高低往往与经济发展水平成正比。根据发达国家的城镇化经验，城镇化率在30%~70%是加速城镇化的时期，而发达国家的城镇化率在80%左右。

不过，较低的城镇化率，也意味着这些地方未来有较大的投资发展空间。以人口大省河南省为例，未来几年城镇化加速，大量人口将进入郑州，城市的发展将备受关注，房地产开发投资就会成为热点。

今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升是因为前期房地产景气局面下房地产企业加大投资力度的延续，随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。

但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面增速迅猛。

据悉，2016年全国房地产开发投资同比增速为6.9%，而今年前4个月的增速则达9.3%。但在全国房地产开发投资整体提速的背景下，从不同的城市来看则出现了明显的分化。

以河南省会城市郑州为例，2011年房地产开发投资额达926.31亿元，在35个城市中排13位。但到2015年时，郑州房地产开发投资额已升至2000.2亿元，排第八位。2016年，郑州该数据升至2779亿元，仅次于北京、重庆和上海，在35个城市中占第四。

从房地产开发投资额增长速度来看，杭州、郑州、武汉、深圳、海口、贵阳、昆明、兰州、西宁9个城市2015年投资额比2011年增长了1倍以上。

中原城市群 房地产增势明显

今年以来，全国房地产开发投资同比增速继续上升。有业内人士分析，房地产开发投资增速不降反升，是因为在前期房地产景气局面下，房地产企业加大投资力度并保持延续。但随着需求端销售增速下滑，供给端的房地产开发投资增速也有下滑的可能。

但是细看各城市数据可以发现，部分二线城市在人口流入、房地产开发投资、房地产销售面积等方面依然保持着迅猛的增速。

其实，今年的《全国地级以上城市开发投资吸引力研究报告》中郑州的城市排名，与去年的排名一致。

《报告》称，一线城市中，北京、深圳土地稀缺导致供应规模大幅下降，销售面积增速放缓，北京销售面积同比仅增长6.7%，深圳销售面积甚至出现负增长，为-11.5%，上海增速为11.3%，但是一线城市外溢效应明显，热点二线城市商品房销售面积增长显著。

2016年，成都、武汉、郑州和天津，商品房销售面积在3000万平方米左右，远超全国其他城市，同比增速均在20%以上，其中郑州和天津增速超过50%。

据业内人士分析，2016年持续走高的中国房地产市场，从区域的角度也可以用“分化”来概括——核心大城市仍然是房地产市场最主要的需求集中区域;而在另一方面，核心大城市周边的三四线城市正成为溢出需求的主要承载地，都市圈与城市群的形态在房地产市场也渐成趋势。

就我国来说，长三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群和中原城市群等，位列“国家级城市群”。数据显示，截至2016年底，中原城市群总面积28.7万平方公里，总人口1.58亿人，生产总值5.56万亿元，生产总值位居全国第四位，为中国经济第四增长极。

而郑州作为中原城市群的核心城市，2016年郑州市GDP完成7994.2亿元，比上年增长8.4%。近年来，多个国家战略在郑州落地，战略叠加让郑州更加具备发展的底气和自信。