调控成果显现：房产投资与销售增速“双降”

就在房地产调控政策逐渐趋严，多个城市银行机构个人房贷业务普遍收紧并导致利率出现上行的背景下，房地产产业链下游的需求端对上游的影响也开始显现——在房地产销售增速持续下滑的情况下，房地产开发投资同比增速年内首次出现回落。

6月14日，国家统计局发布全国房地产开发投资和销售情况相关数据，显示在2017年1~5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1~4月份回落0.5个百分点。

方正证券首席经济学家任泽平认为，房地产销售和投资均已先后见顶回落。房地产销售在2016年四季度已经见顶，考虑到销售传导至投资大约有两个季度的时滞，因此房地产开发投资很大概率会在2017年二季度见顶回落。

对于今年接下来的房地产投资走势，中国银行国际金融研究所高级研究员李佩珈告诉《每日经济新闻》记者，今年下半年，房地产的调控政策效应将真正显现，关键原因在于资金面。近期银行体系的流动性整体偏紧，将从贷款端影响到房地产的销售进一步放缓，影响房地产投资继续回落。

开发投资与销售增速“双降”

数据显示，今年1~5月份，商品房销售面积54820万平方米，同比增长14.3%，增速比1~4月份回落1.4个百分点。商品房销售额43632亿元，增长18.6%，增速回落1.5个百分点。

华泰证券首席宏观研究员李超认为，从结构看，30个大中城市当月销售面积同比下降39.9%，而非30城销售面积增加23.2%，显示楼市分化依然存在。总体而言，未来销售增速将有所放缓，但在货币化棚改的支撑下不会太弱。

在房地产销售数据的持续回落之下，此前创下两年内新高的1~4月房地产开发投资增速，终于出现了回落。

数据显示，1~5月份，全国房地产开发投资37595亿元，同比名义增长8.8%，增速比1~4月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资25423亿元，增长10.0%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.6%。

单看5月，李超表示，5月房地产开发投资完成额同比增加7.4%，低于前值2.3个百分点。“虽然本月地产投资绝对值依然较高，增速降幅也不大，但须注意这是年内首次降速。”

李超表示，5月新开工(+5.2%)、施工(+1.8%)、竣工(-12.4%)和土地购置面积(-1.4%)的增速均低于前值，显示地产投资行为整体放缓。

对于5月房地产投资增速下滑的原因，申万宏源分析师李慧勇认为，这是房地产调控和监管的滞后影响开始显现。

在李超看来，前期销售火爆的背景下，地产投资需求仍在，5月投资减速或主要由于地产商对利率上行比较敏感所致。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，过去几个月部分房企积极做了各类土地储备，拿地节奏等相对较快，投资节奏也相对较快，所以那段时候投资数据较好，到了5月份适当放缓也是正常的。

预计投资增速将缓慢下行

对于今年接下来房地产开发投资的增速表现，李佩珈对《每日经济新闻》记者表示，从下半年开始，房地产市场可能真正到了开始调整的时候。

“今年前4个月房地产并没有出现预期调整的情况。”李佩珈解释说，从前4月来看，除了销售指标略显回落以外，其他指标还是一个偏热的状态。包括房地产价格环比涨幅虽然降了一点，但是降得并不是特别明显。一些城市仍然出现轮涨的情况，显示市场情况仍然火爆。

“但是在今年下半年，调控政策将真正开始显效。”李佩珈认为，关键原因就在于资金面。

李佩珈指出，近期银行体系的流动性整体偏紧，由此在房地产贷款方面，无论是开发贷还是个贷都会出现实质性的放缓趋势。“虽然说前4月房地产贷款在新增贷款中的占比是下降的，但如果看绝对额的话，其实下降得并不明显，每个月还是4000亿到5000亿元的规模。”

在李佩珈看来，受资金层面偏紧的影响，今年下半年包括个人住房贷款等方面难度可能会增加一些，这可能是对房地产产生实质性影响最为关键的一个变量。

实际上，1~5月房地产开发企业到位资金增速放缓也已经引发关注。数据显示，1~5月份，房地产开发企业到位资金58989亿元，同比增长9.9%，增速比1~4月份回落1.5个百分点。

在到位资金中，任泽平指出，房企到位资金同比增9.9%，下滑1.5个点，其中信贷和自筹资金提高0.3和1.3个点，定金及预收款增速仍在20.3%的高位，但个人按揭贷款增速较上月下滑了5.9个点。考虑到融资成本上升、限购限贷，开发商资金链后续可能会逐渐趋于紧张。

李佩珈认为，受资金面偏紧的影响，房地产销售和价格可能进一步出现调整。其中，销售此前已经在持续调整状态，如果未来住房贷款增速稳中有降的话，势必引发销售进一步回落，尤其在资金面趋于严格的地区，房价可能会出现环比增速回落的情况，未来进一步还可能会出现涨幅回落至0，实现房价不涨的情况。

李佩珈表示，综合资金来源趋紧等多种因素来看，房地产销售存在进一步回落的可能，同时在房地产投资信心以及情绪降温的情况下，预计房地产投资增速还将继续回落，但幅度不会特别大。预计全年房地产投资增速将维持在3%到5%左右的水平，和去年相比仍然是正增长。

李超对《每日经济新闻》记者表示，今年四季度房地产开发投资增速可能会迎来一定程度的下行，而前三季度总体是一个缓慢回落态势，预计全年房地产投资增速绝对值有望达到6%左右的水平。