寻求合作方入股 华侨城北京“新著东方”项目开发受阻？

人民网北京6月12日电 (余燕明)深圳华侨城股份(证券代码：000069.SZ)在北京产权交易所挂牌了一间位于北京的附属公司49%的股权，转让底价7.34亿元，另附向标的公司提供44.5亿元借款。

华侨城挂牌转让49%股权的附属公司为“北京侨禧投资有限公司”，经人民网房产向机构人士了解，该公司所持主要资产为一个位于丰台南苑乡的房地产项目。

在2015年11月初，华侨城股份、招商地产和华润置地3家企业组成联合体以83.4亿元的代价竞得了丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期B组团地块。不过之后华润置地、招商地产均以成交价格超出地块授权价格为由退出合作，剩下华侨城股份留守单独操盘。

一位前期接触过华侨城股份的机构人士告诉人民网房产，招商地产与华润置地退出以后，华侨城股份决定自己开发，“这次股权转让前期沟通的过程里，华侨城更倾向找到一家开发企业进行合作，而不只是资金方。”

另一位北京房地产企业人士则表示，华侨城擅长大型文旅项目开发，在住宅项目开发能力上捉襟见肘，“丰台南苑项目华侨城设计方案与旁边的‘天恒·中粮天悦壹号’项目相比，在建筑风格及户型设计上都有相似之处。”

人民网房产对比标的项目与天恒·中粮天悦壹号建筑设计方案，两个项目设计风格确有相似之处。天恒集团与中粮地产组成的联合体几乎在同一时间竞得了丰台区城乡一体化槐房村、新宫村旧村改造项目第一期A组团，该地块毗邻华侨城丰台南苑项目，目前，两家公司已经对外发布了项目产品，命名“天恒·中粮天悦壹号”。

“标的项目在年初已经动工建设，建筑设计方案已经确定，项目案名为‘新著东方’。但华侨城仍然希望引入开发企业参与，兼顾资金和开发、营销能力。”这位机构人士说。

根据工商登记变更记录显示，招商地产与华润置地在2016年9月份正式退出了该地块项目，此前3家企业分别持股项目公司约1/3的股权。

据悉，华侨城丰台南苑项目地上建筑面积23.94万平方米，扣除5.7万平方米配建公租房面积、5500平方米幼儿园面积及近3万平方米公共服务设施用地面积后，项目分摊至16.47万平方米商品房建筑面积的楼面价超过5万元/平方米，这一商品房楼面价也远高于旁边的天恒中粮地块项目。

“地块项目的规划、产品设计方案相似，土地成本更高，加上入市时间较晚叠加的营销、资金成本，华侨城项目在产品、资金、销售上都会面临巨大压力。”上述北京房地产企业人士评价说。

根据华侨城丰台南苑项目建设方案，北京侨禧投资有限公司将分6期开发，项目首期主要开发建设公租房和幼儿园部分，商品住宅部分集中在项目二、三、四期，至2019年下半年建设竣工。

由于土地成本较高，截至2016年底，北京侨禧投资有限公司负债总额为90.85亿元，而根据华侨城股份披露的项目公司财务数据，北京侨禧投资有限公司并没有获得银行贷款，这意味着项目公司全部贷款均来自华侨城股份。

2016年北京侨禧投资有限公司录得净亏损2.6亿元，一位会计师分析称，由于项目公司是一家新设立附属公司，暂未实现营收，因此录得亏损金额应该是项目前期费用支出及计提股东贷款利息。人民网房产从上述机构人士处确认了这一分析。

华侨城股份在北京产权交易所对北京侨禧投资有限公司49%的股权挂牌底价为7.34亿元，对应项目公司权益估值接近15亿元。另外华侨城股份要求接盘方提供44.5亿元借款用以项目公司提前偿还股东贷款，对应股东贷款规模90.8亿元，与上述挂牌资料审计报告中披露的负债规模一致。

人民网记者为此致电华侨城股份多位人士进一步询问股权转让丰台南苑项目49%股权原因，均未获回应。