前5月房地产信托显著增长 未来募资难度或加大

用益金融信托研究院统计数据显示，年初至今，集合资金房地产信托发行规模1273.26亿元，去年同期为846.43亿元;成立规模888.08亿元，去年同期为666.35亿元，同比增长超过三成。

具体来看，1月份、2月份房地产信托成立规模均在100亿元左右水平，3月份开始显著升温，突破235亿元，4月份降至170亿元，5月份至今不完全统计已超过235亿元。

分析人士认为，房地产信托今年以来的同比显著增长与其他渠道房地产融资全面收紧有关。

第三方研究机构普益标准报告称，首先是严控境内发债，去年11月以来，再无房地产公司债获得批准发行。其次银监会明确提出银行业要严格执行房地产贷款业务规则要求和调控政策，一方面收紧开发贷，另一方面严禁理财资金违规进入房地产;今年年初中国基金业协会亦出台监管细则，明确禁投16个城市的5类房地产私募资产管理计划，地产私募融资大幅收缩。此外，有消息称，监管层近期已基本停止给房企今年最青睐融资方式——海外发债发放批文。

太平洋证券分析师魏涛说：“严监管是当前金融监管的基调，去年下半年以来，金融监管进入政策指导密集期，从二级市场行为到各金融业态常规业务。多种地产融资手段被限之后，房企融资需求对信托依赖度攀升。”

但是种种迹象显示，针对房地产信托的监管未来将更加严格。 近日，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》显示，违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现场检查要点，包括：是否通过股债结合、合伙制企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开展房地产信托业务;“股+债”项目中是否存在不真实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义变相发放流动资金贷款等。

虽然银监会随后公开表示，印发检查要点是现场检查的一种通行做法，仅用于指导具体检查项目，并非发布监管政策。但是普益标准分析称：“该文件下发，意味着在当前监管背景下，房地产信托也不再是房地产企业的避风港，信托公司正在开展的拿地融资业务承压，未来一段时间房地产信托业务增长有限。”

申万宏源证券分析师孟祥娟指出，未来应密切关注过度依赖信托通道融资，且流动资产和销售回款对刚性债务覆盖不足的房地产企业。

华融信托研究员袁吉伟认为，在持续的宏观调控背景下，房地产信托面临更大不确定性，随着房地产市场风险程度的上升，投资者投资意愿将会降低，投资收益要求会升高，由此，房地产信托募集难度会逐步增大。

袁吉伟表示， 当前房地产调控主要涉及住宅项目，抑制房地产泡沫的形成，对于养老房地产、旅游房地产、物流房地产以及房地产投资基金信托等房地产细分领域及业务是支持的。因此，建议房地产信托继续增强专业化水平，挖掘细分领域和市场潜力，综合运用并购、资产证券化等手段，丰富房地产信托的业务模式，有利于化解宏观调控对于房地产信托业务的冲击。