东莞鲁能公馆房子盖好了为何还不卖 “双料地王”项目在打什么算盘

今年以来，东莞土地市场供应大开闸，仅上半年的土地成交额(401.7亿元)就超去年全年(374亿元)。开发商们则纷纷开启“抢地”模式，东坑、沙田、厚街、大朗、横沥等多个区域的楼面地价纪录一一被打破。

然而，不知道这些正在抢地的开发商们是否还记得，一些同行在东莞楼市疯狂的2016年时拿下的“地王”，如今要么在亏本出售，要么躺平了几年尚不见动静。最夸张的是，有项目房子都建好好些时间了，却连售楼处也不开，完全没有销售迹象，就放在那里无休止地等。这就是鲁能地产4年前拿下的东莞茶山“地王”项目——鲁能公馆。

2016年9月，天津广宇发展股份有限公司(鲁能集团旗下地产平台，以下简称广宇发展;000537，SZ;昨日收盘价8.13元)以14.3亿元的总价竞得茶山横江村地块，成为茶山当时新的“双料地王”(总价、单价)。

就在上月(6月)下旬，《每日经济新闻》记者在位于东莞市茶山镇横江村的鲁能公馆现场看到，项目已经基本建造完成，甚至小区内部的园林等配套设施都已经做好，但却始终没有入市迹象。

值得一提的是，广宇发展作为鲁能集团旗下的主要地产平台，在国家电网(鲁能集团母公司)决心“退房”之后将何去何从亦尚未可知。

楼盘无销售迹象

从东莞高铁站驾车约2.5公里，耗时约10分钟就可到达鲁能公馆。从鲁能公馆步行约1公里，就是东莞地铁2号线茶山站，地段并不差。

事实上，东莞鲁能公馆在2016年9月拿地不久后就开始动工。《每日经济新闻》记者上月实地探访鲁能公馆时，发现项目已基本建好，甚至小区内部的园林、绿化、游乐设施都已基本完型，只有部分设施还包裹着未拆封的蓝色包装塑料膜。

公开资料显示，鲁能公馆此前规划有4.5米层高特色LOFT公寓、6米层高创新商墅和商业街。目前，这些规划的部分也都已经建成。但在项目现场，记者却没有看到有独立的销售中心。

而且，记者当日在该项目内未见到相关销售人员或工作人员，项目门口被一块“鲁能集团”的广告牌半挡着。不过，记者在项目大堂前台上遗留的一份《鲁能公告销售中心来访人员登记表》上看到，从4月到6月初，项目来访人员的登记信息并不少。

搜狐焦点6月18日更新的东莞鲁能公馆信息显示“项目建设中，今年无开盘计划”。

一位熟悉鲁能公馆项目的相关人士则告诉《每日经济新闻》记者，现在项目节点未定，不排除有入市计划。

记者注意到，鲁能公馆之所以迟迟未能入市，价格或许是主要原因之一。

2016年9月，历经212轮激烈竞拍，天津广宇发展以14.3亿元的总价拿下茶山横江村地块，折合楼面地价12119元/平方米，溢价率高达506%，成交总价、成交单价均创历史新高，成为茶山当时新的“双料地王”。

东莞中原战略研究中心统计显示，2016年茶山的洋房均价仅在10000元/平方米左右，2019年为17993元/平方米。

据当时东莞业内测算，鲁能公馆需卖到2.5万元/平方米才有的赚。但目前来看，要卖到这个价格显然是有难度的。

距离鲁能公馆不远的广源纳帕溪谷，在2016年鲁能拿地后开盘，彼时成交价约为12000元/平方米。贝壳找房数据显示，2020年4月，广源纳帕溪谷一套101平方米户型的成交单价在17354元/平方米。

东莞中原战略研究中心在2020年4月指出，茶山近年来土地供应充足，6年来推出多达11宗商住地，大大拉高了供应量。2016~2017年市场进入供应爆发期，明显供过于求，导致茶山楼市库存积压严重。近两年市场进入调整期，主要以消化库存为主，但高价地项目受市场价格影响，迟迟未能入市。预计未来潜在供应较大，市场压力仍在。

就在今年4月，龙湖联合金地以底价32.13亿元拿下了距离鲁能公馆2.5公里的茶山巨无霸TOD地块，最高可售楼面限价为10676元/平方米。虽然4年过去，这一楼面价依然低于当时鲁能拿地的12119元/平方米楼面价。

鲁能何去何从？

东莞鲁能公馆的拿地主体是鲁能集团旗下的上市公司广宇发展，在广宇发展的公告中，这个项目还颇有一点“存在感”，被多次提及。

广宇发展2019年年报显示，东莞鲁能公馆在2017年2月17日开工，预计投资金额约29.76亿元，累计投资金额22.2亿元。项目可售面积约为2.74万平方米，累计预售面积为0平方米。年报中也注明，该项目“尚未开盘销售”。

“地王”项目迟迟未能开盘，对上市公司难免有所影响。今年4月30日，广宇发展发布公告称，对东莞鲁能公馆计提存货跌价准备，计提金额约为3亿元。

作为鲁能集团旗下发展房地产业务的主要平台之一，受到母公司的影响，广宇发展这几年的销售规模也在一步步缩减。公告显示，2017年至2019年，广宇发展的销售额分别为271.1亿元、221.75亿元和104.26亿元。

营收和利润方面，广宇发展的表现也较为低迷。今年一季报显示，截至2020年3月31日，广宇发展营业收入37.6008亿元，归属于母公司股东的净利润5.3456亿元，较去年同比减少6.6932%。

这一切的背后，是鲁能集团地产板块未卜的前途。今年3月22日，中央纪委国家监委官网公布《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》称，(国家电网)以更高的政治站位坚守电网主责主业，下决心退出传统制造业和房地产业务，坚决按期完成深化集体企业改革任务。

通报提及，国家电网将积极与国资委汇报沟通主要思路，促请国资委明确整改工作方向。按照国资委意见进一步完善退出和转型方案，加快推动整改工作。

而鲁能集团作为国家电网旗下主要运作房地产业务的全资子公司，在国网“退房”之后，旗下的地产项目将何去何从也备受关注。

事实上，鲁能集团近年来一直有意弱化房地产业务，自2017年销售额冲上了800亿元之后，这几年再没有对外披露过销售额数据。在鲁能集团的官网，主导产业中也没有提及房地产开发，取而代之的是商业、文旅、体育、健康与科技等。

业界对此也多有猜测，鲁能集团旗下的地产业务或与其他央企地产业务合并的可能。不过，截至目前还没有进一步的消息传出。

对于地产业务是否有合并调整的可能，《每日经济新闻》记者也联系了鲁能相关人士采访，但截至发稿，鲁能方面暂未回复。