三湘印象去年预售39亿元土储不足百万平 能否借燕郊项目“翻身”？

今年以来，燕郊楼市回暖迹象明显。数据显示，一季度燕郊住宅均价为2.05万元/平米，环比上涨11%。在此背景下，多家房地产企业加大了在该区域的推盘力度，其中包括三湘印象的森林海尚城。

据了解，三湘印象·森林海尚城是三湘印象第一个落址北方的作品，项目位于燕郊科学城，首期推出的是4.5m层高、建筑面积约53-83㎡的公寓产品，挂牌均价每平米1.5万元。

对于北京周边市场来说，公寓类项目是否有价值一直备受争议。有业内人士告诉中国网财经记者：“解决自住可以，但投资的话价值并不高。”该人士进一步解释称，自住的话，从燕郊主城区穿越孤山营村，超过10公里的距离会破灭安家环京的美好幻想，即使在建的22号线落地，项目距离高楼南站的直线距离仍有2公里;而如果投资，公寓产品二次买卖的税费高，不容易转手。对于森林海尚城，其认为“所在的区域周边配套还不够完善，用于出租的租金不会太高”。

三湘印象·森林海尚城项目首期开盘时间是2019年11月，截至目前的销售情况如何?具体投资价值体现在何方?未来有哪些配套规划建设?是否会推出住宅产品?中国网财经多次致电项目所属的三河市湘德房地产开发有限公司，被告知“需要采访的话会联系”，但截至发稿时未有回复。

而三湘印象方面给出的答复是：京津冀地区是全国最具经济活力的地区之一，人口吸引力强，需求支撑度高，加之有区域规划出台，未来随着城市发展红利不断释放，将为房地产市场发展带来了广阔的空间，仍会是新房市场开发的核心区域。三湘印象还表示，按照2019年燕郊新建商品住宅19337元/平米的销售均价来算，燕郊项目未来有望贡献超200亿元的销售收入，将给公司带来充裕的现金流。

地产业务：去年预售39亿元，土储不足百万平

事实上，倡导打造绿色科技地产的三湘印象，近年的拿地投资和项目销售成绩都颇为低迷。

2019年年报显示，三湘印象报告期内的主要房地产在售项目有6个，合计预售金额共计39.14亿元，预售面积为10.81万平方米。对于2020年的销售目标，三湘印象未在年报中提及。不过，中国网财经记者注意到，三湘印象曾在2015年报、2016年报中提到2016年、2017年的保底销售目标分别为30亿元、25亿元，而这两年的销售目标完成率分别为83.97%、40.48%，皆不达标。

从土地储备上看，三湘印象近3年新增土储仅一宗，其中2019并无新增土地储备。而在其目前土地储备中，仅剩三湘森林海尚城(河北燕郊)16-19地块，占地面积26.22万平方米，总建筑面积85.32万平方米。

有投资者在股吧提出质疑，作为一家房地产为主营业务的公司，如此少的土地储备，出路在哪里?三湘印象为何没有及时补充土储，是否因为资金匮乏?

对此，三湘印象在给中国网财经记者的回复中提到：森林海尚城(河北燕郊)项目占地542亩，地理位置紧临北京通州区，是公司近年土地储备的重要项目，根据公司经营发展情况，可以满足公司近几年的开发需求。

同时，三湘印象还表示，随着公司现有项目的逐步推进，未来将根据市场形势，在深耕上海房地产市场的同时，积极参与长三角、京津冀和粤港澳大湾区三大城市群开发建设，将择机在以上区域新增土地储备。不过，有业内人士称，对于三湘印象这样一家规模不大、品牌知名度不高的房企来说，如何在上述这些区域的土拍市场突围，是一件值得深思的事情。

文化产业：观印象业绩承诺不达标 剧目制作周期漫长

除了地产，三湘印象近几年来还大力布局文化领域。2019年，三湘印象文化演艺收入为7343.1万元，占总收入的比例为3.7%;而上年同期的该业务的收入是7593.46万元，占总收入的比例为4.65%。

早在2016年5月，三湘印象收购了观印象艺术发展有限公司(简称“观印象”)100%的股权。观印象成立于2006年3月，前身是由张艺谋、王潮歌、樊跃三位导演发起的北京印象文化艺术中心，2010年马云旗下的云锋基金入资。收购完成后，三湘印象走上了打造“文化+地产”双主业经营模式。

收购之初，观印象原股东上海观印向、Impression Creative Inc.承诺2015-2018年的观印象净利润分别不低于1亿元、1.3亿元、1.6亿元、1.63亿元，同时对2018年末的资产减值提供补偿承诺。但在2015-2018年，观印象实际实现的净利润分别为1.02亿元、1.25亿元、1.3亿元、2761.17万元。除2015年勉强兑现了承诺，后面三年的业绩承诺均未能实现。同时2018年期末资产评估报告显示，观印象100%股权评估值存在大幅减值。

对于观印象的作品的制作，不少投资者也提出质疑。三湘印象曾提到，观印象单部作品的创作周期约为18-24个月。然而，签约于2016年-2017年的《归来遵义•长征之路》《印象太极》等剧目，截至2019年底的状态仍在“制作中”。

对此，三湘印象给出的解释是：项目签约之后需要进行充分的前期准备工作，相关项目一直在积极推进中，不同项目的制作周期并不一样。目前，《归来遵义•长征之路》《印象太极》进入关键制作阶段。《归来遵义•长征之路》项目进入深化方案汇报阶段，公司正在协调项目投资方及当地政府，加速推进项目进度;《印象太极》项目进入场馆建造和方案深化阶段。三湘印象同时强调，随着作品进入制作关键期，未来两年观印象业绩有望得到有力支撑。