五一之后北京楼市仍显暖意 新房成交呈现“价跌量涨”

在五一小长假迎来一波成交小高峰后，北京新房市场仍显暖意。5月18日，记者从贝壳研究院方面获悉，最新一周数据(5月11日-17日)显示，北京新房成交呈现“价跌量涨”的特征，成交面积10.7万㎡，环比上涨33.6%，成交均价为50009元/㎡，环比下跌1.4%。分区域成交来看，大兴区成交居首位。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，最新一周(5月11日-17日)价格的下降主要是由于近期各区域限竞房供应量增加所导致的价格波动。分区域来看，大兴区连续两周表现最为突出，成交面积及金额均位居首位。

事实上，作为承载限竞房最大体量的区域，大兴近年来渐为北京刚需客群所聚焦。据北京商报记者不完全梳理，截至目前，大兴已经亮相了28个限竞房项目。而相比于话题度较高的瀛海等板块，首付门槛更低的庞各庄以及魏善庄板块“存在感”也逐渐增强。

北京商报记者近期走访上述两大板块部分新房项目发现，同为限竞房属性的各大在售项目均以刚需以及刚改为意向客群，项目彼此间已经形成了一定竞争，部分项目存在“以价换量”的情况。以位于庞各庄板块的和悦春风为例，该项目于4月下旬取得预售许可证、五一期间刚刚开放售楼处，当前处于待售状态，预计将于5月20日正式开盘。尽管蓄客时间不长，但据现场销售人员透露，现阶段已积累排卡客户400余组。从售价来看，该项目整体销售均价为35000元/㎡，远低于政府42158元/㎡的限价。

而更多的项目还在加快入市，限竞房仍为主力。据搜狐焦点监测数据，5月份北京新房市场预计有11个项目开盘， 3个是二次加推，8个为新盘首开。其中城六区新房有3个，大兴昌平近郊区占6个，远郊区怀柔、密云有2个。分项目属性来看，5月计划推盘的11个项目中，纯商品房为7个，限竞房占到了4个。

北京新房市场价跌量涨背后，是整体市场的回暖。从机构监测数据来看，今年5月以来，尤其是五一小长假期间，北京新房市场的暖意已经远超往年。据贝壳研究院数据，5月1日至5日期间，北京新房市场成交量同比去年五一假期(放假4天)增长4.85倍，成交面积8.7万平米，同比增长4.63倍。与上一次成交高峰的2016年相比，成交套数也有100%的增长量。

“与节前预期一致，一方面整体市场供应量充足，加上房企回款意愿强烈，很多房企在五一假期之前已经开始筹备打折促销，供应端准备充足。同时疫情防控等级在4月30日起降低，市场信心极大提升，不乏部分抄底心态，市场升温，压抑已久的购房需求在五一假期集中释放，获得历史成交量峰值。”对于五一小长假期间北京楼市成交的大幅提升，许小乐如是分析道。此外，许小乐还指出，今年五一成交套均面积为120平米，为2016年以来的最低值，可见刚需客户是带动市场快速回暖的主力人群。

值得一提的是，市场的回暖在国家统计局的数据中也有体现。5月18日国家统计局发布70大中城市的房价数据显示，4月70大中城市中有50城新建商品住宅价格环比上涨，3月为38城。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

在许小乐看来，4月房价上涨的城市明显增加，70个大中城市房地产市场价格延续微涨态势，成交价格的表现和复工复产的节奏、成交量的增长是一致的，成交量的增长带动价格的止跌上涨，显示出了中国房地产市场较强的韧性。根据贝壳研究院的数据，重点18城链家二手房成交量在4月继续增长，环比上月增加43.1%，超过去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

不过，许小乐也指出，市场复苏并不意味着房价会大涨。按照过去的经验，一季度一般因为春节市场呈现v走势，成交量在3月到达顶点后开始自然回落、企稳直到四季度末开始再度活跃，今年疫情一方面加深了v走势，另一方面传统3月小阳春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

根据链家重点城市的实际成交数据来看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在连续自然回落，预计5月下旬开始市场会逐步自然回落到正常状态，预计成交量的下滑会逐渐反映到网签量价上。