楼市调控松了？挖掘巨大内需潜力 加大力度推进城镇老旧小区改造

日前，中共中央政治局召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。

会议指出，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造;要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展。

政治局会议进一步强化“房住不炒”的政策主基调和“老旧小区改造”，释放出哪些重要信号?

多位业内人士对记者表示，本次中央政治局会议重申了调控大方向，在疫情的冲击下，保持房地产市场的稳定持续健康发展对经济稳增长意义重大。同时，老旧小区改造短期内可以快速带动投资增量，扩大内需，应倡导建立政府牵头，市场化企业参与，相关部门协助的组织协调改造机制，积极吸引社会力量积极参与到改造和后续管理中去。

再提“房住不炒”

未来房地产市场仍“稳”字当先

疫情的暴发对中国和全球的经济增长带来了巨大冲击，中国经济在第一季度也出现了负增长。

为降低疫情对房地产行业的影响，2月以来，多地集中出台了房地产扶持政策。据中指研究院统计，截至3月底，已有超60个省市从供需两端出台了扶持政策，其中以供给端为主、需求端为辅。

值得注意的是，个别城市的政策涉及到松动限购、限售和限商政策，这些政策公布后，引发广泛关注后又被陆续撤销，从而上演“一日游”。

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大表示，“政策一日游”表明地方政府的两种动机，一是希望快速重启和恢复经济增长，二是试探住房市场政策底线。

未来，为对冲经济增长压力，房地产市场调控是否可能出现大幅松动?

国务院发展研究中心发展部研究员、研究室主任刘云中认为，17号的政治局会议明确地否定了这个看法。 “房子是用来住的，不是用来炒的”是对整个房地产和住房的一个基本定位，是要长期坚持的一个基本原则。

此外，4月20日，中国人民银行宣布，1年期贷款市场报价利率(LPR)下调20个基点至3.85%，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调10个基点至4.65%。

刘云中认为，这主要是为了缓解实体经济的融资压力，而不是支持房地产市场。新冠疫情对企业运营带来了巨大冲击，很多企业的资金运营和现金流非常紧张，市场需求突然萎缩，需要资金支持，反映了货币政策支持实体经济的积极态度。

中原地产首席分析师张大伟认为，“房住不炒”代表了政策底线，但降息也带来了政策空间。各地房地产市场的调控政策不管是从力度和方向来看，因城施策的特征非常明显。整体看，市场在5-6月活跃度肯定会有明显提高。

据国家统计局4月16日发布的数据显示，3月，70个大中城市房地产市场价格出现微涨。3月新房上涨城市数量从2月的21个升至38个，二手房上涨的城市数从2月的14个上升至32个，深圳二手房价格环比上涨1.6%，涨幅重新回到全国第一。

国家统计局表示，3月份，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，生产生活秩序加快恢复，因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头，70个大中城市房地产市场价格出现微涨，但总体较为稳定。

况伟大指出，“房住不炒”定位不变，房地产市场平稳健康发展的方向不变，已成为基本认知。稳是大局，本次政治局会议释放的“房住不炒”信号给予市场清晰信号、稳定人心。

挖掘巨大内需潜力

加大力度推进城镇老旧小区改造

日前，国务院常务会议亦明确，加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需。

老旧小区的改造不仅是“改房子”，还要“改生活”。改造老旧小区不仅提升了生活环境，同时也让更多的生活需求能够走进小区，比如养老、托育、医疗和家政服务等等。通过改造新增这些服务，不仅可以创造大量的就业创业岗位，同时能够带动有效投资，直接提升小区居民的生活品质。

今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。国务院常务会议明确要求，各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制，中央财政给予补助，地方政府专项债给予倾斜，鼓励社会资本参与改造运营。

中央党校(国家行政学院)科研部高端智库管理处调研员徐晓明表示，在此轮拉动经济增长的刺激政策中，推进老旧小区改造或能扩大内需拉动消费，对此，各部门应给予更多重视。新冠肺炎疫情的全球蔓延，将导致世界经济增长疲软，疫情的不确定性同样会影响到国内经济，需要采取扩大内需、挖掘市场消费潜力等强有力的对冲政策，从而起到“稳增长”效果。

他认为，老旧小区改造短期内可以快速带动投资增量，扩大内需，拉动消费，可以成为疫情过后拉动经济的新动能。同时促进盘活老旧小区及周边资源向需求和就业端转化，增强社区服务和治理能力。

老旧小区改造涉及的范围广、部门多、内容杂，需要协调的资源很多，为避免改造中出现“翻烧饼”情况，徐晓明建议，应倡导建立政府牵头，市场化企业参与，相关部门协助的组织协调改造机制。积极吸引专业机构、房地产企业、物业管理公司等社会力量积极参与到改造和后续管理中去。

业界认为，要积极扩大有效投资，还要鼓励社会资本和社会力量参与改造运营。

58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，老旧小区改造需要吸引更多的社会资本参与共建，在改造过程中要平衡好资本方的投入和收益，让资本方不但参与共建，并且参与后续共同运营。例如，通过机制保障，资本方可在养老、托幼等方面更多参与并实现合理收益。

“不少老旧小区改造本身也会带动相关联行业的发展，包括建筑、装修装饰、园林绿化等。”张波说。

“老旧小区的改造不是传统意义上的工程建设工作，更是一个广泛发动居民、做好基层治理工作的窗口。”住房和城乡建设部副部长黄艳表示， “改造内容特别繁杂，从水电气路到房屋、环境，还要补充完善公共服务，建立长期运营管理机制。所以，改造老旧小区的首要任务是发动群众参与共建。此外，老旧小区改造只用政府的钱是不可持续的，尤其是完善类和提升类项目，因此只能采取多渠道筹集改造资金” 。